第七章城市房地产法律制度教案分析.pptVIP

第七章 城市房地产法律制度 第一章 绪论 本章学习目标 本章重点难点 主要课程内容 概述 房地产开发用地 房地产开发 房屋拆迁 房地产交易 转让、抵押、租赁、房地产中介服务 房地产权属登记 经济适用房和廉租房 物业管理与收费 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 概 述 房地产管理法的概念 狭义 广义 房地产管理法规体系 适用范围 在国有土地范围内 管理机构及其授权 国务院建设行政主管部门、土地管理部门 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门 房地产开发用地 用地的性质 用地取得方式 划拨（范围） 出让 四种形式 土地使用权出让的特征 国有土地 有偿、有期限 范围不含地下之物 必须符合相关规划 土地使用权出让合同的主要内容 标的；使用年限和开发期限；出让金额和开发方式；开发进度与分期投资额度；土地使用规划；违约责任等。 土地使用权出让合同的变更和解除和终止 变更 解除 终止 土地使用权的续期 应提前一年申请，经获批后续期，否则无偿回收 重新签订合同，交纳出让金 地下物所有权 地上物所有权 使用权期限内 使用权期限外（含提前终止） 除出让合同规定建筑物和其它附着物一并收归国有 若因为国家原因提前终止的，应给予补偿 土地开发利用的其它方式 已经出让的土地使用权，可在二级、三级市场进行土地使用权的转让、出租和抵押。 划拨土地（思考、作业） 集体所有的土地（思考、作业） 转让 具体转让方式有 出售、交换、赠与 地上建筑物和附着物所有权转移 转让条件 出让土地（划拨土地？） 按照原出让合同规定的期限、条件进行开发 过户登记 转让程序 申请、批准、签约、过户登记 出租 土地使用权和建筑物使用权一致原则 条件 一并出租，禁止土地使用权单独出租 土地使用者必须对土地的开发投资达到一定比例或规模后，方可出租 出让土地性质 租赁期限以土地出让合同剩余期限为限 程序 公告、协商、签约、登记 抵押 抵押客体是权利，而非土地 土地与附着物 程序 申请 批准 签约 登记 注销或过户 房地产开发 含义 分类 按投资对象 单纯的土地开发（指前期准备） 单纯的房屋开发 综合开发 按规模 单项开发 小区开发 成片开发 按目的 经营性 自用性 开发要求 按合同开发 应符合国家标准和规范 经验收合格后方可使用 过程 前期准备、建设阶段、销售阶段 房屋拆迁 拆迁法律关系 当事人 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人 实施单位 （自行、委托） 必须依法取得拆迁资格证书 受拆迁人委托 管理主体 县级以上地方人民政府 不得授权其它行政机构 各方关系 拆迁人与被拆迁人 拆迁人与拆迁单位 管理主体与拆迁人 房屋拆迁许可制度 原则 法定程序 确定拆迁计划和方案 申请房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 确定拆迁方式（自行或委托） 签订拆迁补偿安置协议 实施拆迁 拆迁估价 城市房屋拆迁估价指导意见 被拆迁房屋的房地产市场价格，不含其它拆迁补偿费用 评估机构 房地产管理部门公示估价机构供选择 确定 被拆迁人投票 拆迁当事人抽签 拆迁人与估价机构签订书面委托协议 同一拆迁许可证范围内房屋，原则上由一家评估机构估价 方法：一般是市场比较法 估价结果公示并说明 估价异议的处理 拆迁当事人收到估价报告之日起5日内，可向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托估价机构 对复核结果有异议的，收到报告之日起5日内，可向房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定 拆迁补偿、安置 范围：主体房屋和附属物 方式 货币补偿 产权调换 综合方式 拆迁安置 拆迁补助 拆迁补助费 临时安置补助费 停产、停业补偿费 房地产交易 房地产交易市场 一级、二级、三级 房地产交易价格管理基本制度 房地产价格定期公布制度 基准地价 标定地价 房屋的重置价格 房地产估价师 房地产的转让 转让的条件 出让方式取得的房产 已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书 房屋建筑工程，完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件； 房屋已建成的，还应持有房屋所有权证 划拨方式取得的房产 不得转让 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律规定的其他情形 转让程序 签订合同 过户登记 缴纳税费 转让的方式 买卖 赠与 其它形式 房地产的抵押 抵押登记 优先受偿权 具有物上追及力（抵押后出售、重复抵押等） 不得抵押的情形 产权争议 用于教育、医疗等公共福利性质的房地产 文物、古建筑所属的房地产 依法被查封、扣押或采取其它保全措施的房地产 法律规定的其它情形 房屋租赁 承租人的优先购买权 承租人购买房屋时，租金的处理 中介 房地产咨询、