北京别墅政策及北湖竞品研究0115解析.ppt

品质生活的缔造者 北京高端别墅政策及北湖竞品研究 营销中心 第一章：宏观政策环境分析 第二章：北京别墅市场情况 第一章：宏观政策环境分析 第一节：宏观经济发展 第二节：宏观政策分析 2013年我国前三季度国内生产总值（GDP）568845 亿元，同比增长7.7%；国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳； 从近年的整体经济情况来看，中国的经济增速有所下滑，预计中国未来将面临短期的经济改革带来的阵痛，未来两年GDP预计保持在7%左右的增幅范围之内。 预计2014年国内生产总值(GDP)增长目标定在7%，比2013年下调0.5个百分点，反映出整体经济增速有所下滑 宏观经济发展︱国内生产总值发展情况 2013年全年固定资产投资 （不含农户）436528亿元，比上年增长19.6%。其中，国有及国有控股投资144056亿元，增长16.3%；民间投资274794亿元，增长23.1%，占全部投资的比重为63%； 2013年1~12月，房地产开发投资同比增长19.8%，比2012年同期增加3.6个百分点。 宏观经济发展︱固定资产投资情况 固定资产投资情况良好，资金到位增幅平稳，为房地产建设发展提供动力 宏观政策分析︱近十年别墅政策汇总 收紧 1995年—1999年 1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村 高压 别墅市场高压下回暖 2000年—2005年 2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地 2006年—2009年 2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台《促进节约集约用地的通知》 严控 政策无效果 多种别墅量价齐升 全面严控 2010年—今 2010年，国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》：住宅用地容积率指标必须大于1。 2012年2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应 高品质别墅成交价格稳步提升，低总价别墅供需两旺 别墅市场收缩阶段 政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，别墅产品实现较快的发展 宏观政策分析︱2013年房地产市场政策大事记 2013年房地产市场政策大事记 时间 提出单位/部门 内容 1月11日 国土资源部 今年新增建设用地指标原则上不低于去年。 2月20日 国务院 “新国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。 3月5日 十二届全国人大一次会议 今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套，继续推进农村危房改造。 3月15日 住建部 目前全国已有40个城市完成住房信息联网 3月30日 各级政府住建委 北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则 ?5月24日 国家发改委 《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。 7月22日 国土资源部 国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。 8月28日 浙江温州市 浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。 9月25日 国土资源部 国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王” 10月23日 北京住建委 北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念。 10月29日 中共中央政治局集体学习会上 在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 11月15日 十八届三中全会 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。 11月底 各级政府 上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。 宏观政策分析︱新国五条对别墅市场影响 对于北京市场来说，2013年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化给项目带来的风险。 “新国五条”中二套房比例