成都乐山某项目提案2007年教案分析.ppt

乐山项目应标回执 目前所需解决问题 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题2.引进商家的名称、所需面积、楼层 问题3.底商销售面积、均价、销售额以及剩余商业解决方案 问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额 问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案 问题6.取得预售后的资金回笼周期 问题7.保证金支付 补充问题8.项目销售方式选择 补充问题9.铺位销售之后项目的后期经营管理建议 项目概况 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 主体商业业态分布 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 公寓商业业态分布 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 住宅商业业态分布 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 广场商业业态分布 问题1.商业业态定位、业态规划设想 问题1.商业业态定位、业态规划设想 项目经济参数 项目经济参数 问题2：引进商家的名称、所需面积、楼层 问题3：底商销售面积、均价、销售额 问题3：剩余商业解决方案 问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额 问题4.住宅和公寓总销售面积、均价、销售额 问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案 前期策划费：200,000元 营销代理费用：住宅：2.0%×总销售额， 即4883524元 商业：2.8%×总销售额 ，即6836933.6元 推广费用：住宅：1.0% ×总销售额，即2441762元 商业：1.5% ×总销售额，即3662643元 溢价部分分成：贵司占60%，鄙司占40% 支 付：代理费及溢价分成在客户签署预售合同并交付 合同所规定的首付款后在次月15个工作日内支付。 问题5.各阶段推广费用的预算 问题5.各阶段推广费用的预算 推广费用总计 总推广费用： 住宅：1.0% ×总销售额，即2441762元 商业：1.5% ×总销售额，即3662643元 问题6.取得预售后的资金回笼周期 问题7.保证金支付 方案：在第一笔代理费用中扣除25%作为保证金 销售模式比较 　返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵 　返租以后，发展商要承担起统一运营的职责，客观上增加了发展商的工作量 　返租存在一定程度法律风险 　快速实现销售，资金能快速回笼； 　统一经营利于商业的统一形象，易形成商业氛围，保障商业做旺 返租销售 　发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不会接受，商铺容易滞销 　销售带租约，对中小投资 者具有较大的吸引力 带租约销售 　商铺没有附加值，价格没有支撑 　品牌商家租金较低，业主不接受，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺 　销售难度大、周期长 　发展商省事、麻烦少、没 有负担 直接销售 劣势 优势 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 本项目所处区域目前商业氛围不浓，市场尚需一定时间的培育期，为保证本项目的成功运作，兼顾投资者利益，同时也树立发展商品牌，我们建议采取返租销售模式。通过返租能有效降低投资门槛，也利于商业业态的统一与调整。 就目前来讲返租的方式有多种，但按年限大体可以分为短期返租和长期返租。 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 从销售角度看，短期返租使得销售速度加快， 同时可以保证项目在近期内可以有统一管理，进而提升项目的影响力。 从投资客户角度分析，对于这样的地段，这样品牌商家，只要价格适中，投资者也不希望发展商保持过长的返租期。他们认为返租给予的回报远远低于实际租金回报。 因此，我们建议： 采取2-3年的短期返租策略，对本项目进行统一招商、统一经营、统一管理，以发展商之力助投资者平稳度过守业期，同时也树立发展商良好品牌，以利今后之长远发展。 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 现阶段业态规划布局方式总体按照商业价值不同而规划，届时可根据对资金需求的程度来确定销售比例，我们建议销售时可按商业价值由高到低的区域推出销售。 销售时可依据自身资金需求来确定销售比例，总体次序为： 主体商业公寓商业广场商业住宅商业 如图所示：ABCD 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 A B C D 回目录 下一页 问题8.项目销售方式选择与策略 项目入市时机选择 由于项目目前仍然为一块空地，其动工兴建尚需一定时日，若能于贵公司的紧密配