德润大厦物业管理解析.docVIP

方 案 要 点 第一篇 大楼物业管理服务的整体设想与构思 第二篇 组织架构及人员配置 第三篇 管理服务承诺 第四篇 员工管理 第五篇 员工培训 第六篇 管理服务用房及物资配备 第七篇 管理服务费用预算 第八篇 管理服务措施 第一篇 大楼物业管理服务的整体设想与构思 一、大楼概况 “德润.时尚生活城”是由陕西莹朴实业投资有限公司开发的高档商业区，位于西安市高新区团结南路与唐兴路交汇处，东向大唐电信集团，北靠大天科技园，西依唐兴数码城，南临西安高新医院。周边环绕大型高档住宅小区及高新技术产业园。项目占地面积34亩，一期开发总建筑面积29980平方米，共6层， 1-4层（占20000平方米）为“一家沙发世界”；5-6层（9980平方米）为“西安都市绿洲生态酒店”。大楼内 主管 1人 负责设备维修部全面工作 本科以上学历，工程师，有三年物业管理经验 高压值班 3人 负责一般强弱电、电梯维修和大厦房屋维修 中级技工，有上岗证，有两年物业管理工作经验 弱电维修 2人 负责水、电的全面工作 中级技工，有上岗证，有两年物业管理工作经验 兼 电梯维保 空调、水暖工 3 人 负责空调的正常运转 中级技工，有操作证，有两年物业管理工作经验 保 洁 服 务 部 主管 1人 全面负责大厦绿化清洁卫生工作 大专以上文化、熟悉绿化、保洁相关方面的知识 领班 1人 协助部门主管做好保洁日常工作 初中以上文化程度，能吃苦耐劳，有工作经验 保洁员 8人 负责大厦公共卫生 初中以上文化程度，能吃苦耐劳，有相关工作经验 安 全 协 防 部 主管 1人 负责大厦治安、车辆管理工作 35岁以下，复员军人，军事素质优秀，三年类似工作经验 领班 3人 协助部门主管完成大厦消防、治安、车辆管理 30岁以下，未婚， 1.70以上，复员军人，纪律性、责任心强 协防员 15人 负责大厦治安、车辆管理，24小时巡逻 28岁以下，未婚， 1.70以上，复员军人，纪律性、责任心强 监控员 3人 值班和处理各类信息，并负责智能化系统的维护，起到管理“枢钮”作用 中专以上文化或初级以上技术职称，电子或自动化专业，懂ISO9001：2000运作，熟悉物业管理知识 第三篇 管理服务承诺 一、房屋完好率98%； 二、房屋零修及时率99%，急修及时率100%； 三、维修工程质量合格率100%； 四、绿化完好率98%； 五、清洁、保洁率99%； 六、道路完好及使用率96%； 七、化粪池、雨水井、污水井完好率100%； 八、排水管网、明沟暗渠完好率100%； 九、路灯完好率100%； 十、停车场完好率100%； 十一、公用设施设备完好率99%； 十二、消防设施设备完好率100%； 十三、责任火灾事故发生率为零； 十四、责任治安案件发生率为零； 十五、管理人员培训合格率100%； 十六、有效投诉率1%以下，投诉处理及时率100%； 十七、维修服务回访率100%； 十八、物业管理满意率98%。 第四篇 员工管理 一、原则 1、按照公正、公开、择优录用的聘用原则，实现管理年轻化、知识化、人员结构科学化，对员工进行聘用及管理。 2、采用岗位竞聘制度，做到以岗定人，以岗定薪，岗位绩效工资制度，竞争上岗，优胜劣汰。 3、管理处以政府的有关法律法规、公司的各项规章制度、ISO9001：2000质量管理体系以及大楼行业对员工的专业要求作为员工行为规范考核的标准。 二、人员配备 抽调公司两个管理处专业管理和技术人员做为新项目管理骨干力量，并招聘补充其他人员形成有力团队。 按照公司规定的员工岗位任聘基本条件和素质要求严把人员录用关。由公司和项目管理处共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验等进行考核、选拔，充分优化人力资源，做到人尽其才。凡聘用者要进行上岗前的必须培训，并根据岗位的特点和要求实行三个月的试用，试用期满，由公司和项目管理处再次考核（重要部门和岗位我们还将尊重并听取大楼商户的意见），提出录用意见，经总经理批准后，正式签订聘用合同。 三、人员考核 1、实行岗位管理目标责任制。 2、建立与绩效挂钩的岗位管理目标责任机制，按公司ISO9001：2000质量体系中质量考评标准以及员工的职业道德、组织纪律、工作技能、服务态度、履行岗位职责和大楼现状对员工的专业要求等方面在工作中的表现，对管理处和员工进行岗位绩效考评。 第五篇 员工培训 为把“德润.时尚生活城”塑造成公司物业管理精品，必须培训一支高素质的物业管理专业员工队伍，以确保这一管理目标的实现。 一、接管前员工培训： 为使全体员工在接管德润.时尚生活城能迅速地进入工作状态，接管前公司将集中组织强化培训，具体内容如下： 德润.时