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第三章 对外拓展部的工作程序 一、对外酒店投资可行性研究工作程序 （一）进行可行性研究 主要包括： 1．分析酒店市场供应量和需求量； 2．估计拟建酒店债务和还本付息之前的收益数据； 3．经济研究，包括折现现金流量分析，就是将酒店项目今后一段时间的税后现金流量折算为现值，为酒店投资者提供参考数据。 下面以某四星级酒店的收益预测方案为例作为酒店收益预测程序的介绍。 一、介绍项目概况 拟建酒店为按五星级标准建造的酒店，总建筑面积3万平方米，层高23层，客房279间，餐位数580余个，另有泳池（6×10米）、健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、和美发美容中心、商场等其他必要服务设施。 二、编写预算说明 1．本预算仅为常识性概算，仅提供提纲式参考，各地酒店应依据本地经济指标作相应调整。 2．本预算中将一年经营期设定为365天/年，原因是排除了其他不确定因素对实际经营期的影响。 3．本预算中不包括固定资产折旧等指标。 三、项目总成本预算： 1．建筑物成本60%：30000平方米×4500元/平方米=13500万元。 2．非建筑物成本11%：2475万元。 （1）家具、固定装置和设备94%：2326.5万元， （2）停车场和环境美化4%：99万元， （3）管道铺设和路面修筑2%：49.5万元 3．软成本20%：4500万元。 （1）设计费和法律咨询费16%:720万元， （2）基建期筹资成本和保险费24%:1080万元， （3）营业准备费用15%：675万元， （4）营业资本28%：1260万元， （5）营业初期现金亏出17%:765万元， 4．土地成本9%：2025万元。 5％×客房总收入/12％＝2025万元。 根据上述计算：项目总成本数额为100%：30000平方米×7500元/平方米=22500万元。 四、营业收入预测 1．客房收入：270套客房×450元／套·天×365天×50％（满座率）=2217.38万元。 2．餐饮（含会议）收入：中餐580位×90元/位×365天×45％＝857.39万元； 晚餐580位×110元/位×365天×45％＝1047.92万元； 早餐及大堂吧、送餐服务等 3000元/天×365天=105万元。 3．康乐收入： 桑拿中心、棋牌房：194.18万元； 泳池健身：1000元/天×365天=36.5万元。 4．其他营业收入： 含商务中心、公用电话、VOD视频点播、商场收入：5000元/天×365天=182.5万元。 以上四项合计营业收入：4640.87万元。 五、粗毛利概算 1．客房：2217.38万元×75％=1663.04万元； 2．餐饮：2010.31万元×48％＝964.95万元； 3．康乐：194.18万元+35万元×70％=218.68万元； 4．其他：182.5万元×30％＝54.75万元。 合计：2900.43万元。 六、成本概算 l．员工工资：432人×1300元/月×12月=673.92万元； 2．水、电、气成本：2900.43万元×9％＝261.04万元； 3．办公、宣传费用：2900.43万元×5％＝145.02万元； 4．税收：2900.43×6％＝174.03万元； 5．广告宣传费用：2900.43×4％＝116.02万元； 6．其他不可预计费用：2900.43×5％＝145.02万元。 成本总计：1515.04万元。 七、营业利润计算(每年增加10%) 以1385.38万元/年的利润计算，投资回收期约为10年。 （二）投资者和投资预测顾问沟通联系 1．投资者应向投资预测顾问明示以下内容： （1）拟建酒店的规模档次和各类服务项目设置 （2）在研究工作的各个阶段，双方的研讨次数与日期 （3）研究的缘由 （4）完成可行性研究报告的期限 （5）可行性研究报告应提供的信息结构 2．投资预测顾问进行分析研究应包括以下内容： （1）市场需求量分析 （2）营业收入和费用支出预测 （3）酒店区位特点评析 （4）同行业竞争态势分析与对策 （5）酒店经营盈亏平衡分析预测 （6）酒店目标市场区域特点分析 （7）项目总成本估测 （8）服务项目设施设置建议 （三）编写可行性研究报告 可行性研究报告，在正文前包括送文函、目录、序言、摘要和结论等内容。 1．送文函：一般含有简述、研究工作完成期、研究背景说明和研究报告 的使用限制范围。 2．目录：可行性研究报告目录应能反映研究区域侧重点，使人对内容有大致了解。 3．序言：序言的主要目的是使使用报告者了解研究分析的方法。 4．摘要和结论：这个部分也称作“综述”部分，研究者在这个部分中概述整个报告的主要内容，以突出报告要点。 （四）区域和市场特点分析 区位特点，场地状况往往是拟建酒店经营成效的重