亦庄区域产业商业住宅写字楼市场研究要点.ppt

案例研究前提—— 由于目前亦庄商业市场处于发展阶段， 虽然未来需要大型集中式商业， 但目前开发仍存在较大风险。 故在做产品配比前对意向客户TESCO进行专题分析， 并对未来开发产品进行比对分析。 业态组合建议—方案二 集中商业专题研究—TESCO 全球第四大连锁零售集团Tesco的中国名字叫“特易购”，始创于1919年，最初的形式是Jack Cohen先生在市场里设立的一个小货摊。1947年，公司在伦敦证券交易所上市。1948年，第一家自助式商店开始营业，时至今日，它依然作为一家TESCO的城市店(Metro)运营。 TESCO超市最早以销售食品起家，逐渐延伸至服装、电器、客户财经服务、互联网服务及电信业务。截止到2006年2月，TESCO的营业额（52周）达383亿英镑 特易购擅长数据库营销，通过架设EDMSYS平台，根据顾客的生理、心理、行为等特征，将数千万顾客划分为年轻学生、家庭主妇、注重健康的、爱好运动的、实惠的、情调的、忠诚的、游离的等80个顾客群类别。对这些数据的娴熟运用，使它获得了不可替代的竞争优势。 发展近百年的特易购自有品牌一共有两种，一种是乐购牌（TESCO），一种是超值牌（VALUE），前者的定位是“名牌品质，价格更优”，后者是“品质保证，价格实惠” 业态组合建议—方案二 集中商业专题研究—TESCO 特大店（Tesco Extra）是一种TESCO的大型仓储店，超市销售的所有商品都能在此买到。第一家特大店于1997年开业，至2004/05财政年度，英国本土的特大店已经发展至100所。一般来说，特大店的面积都在6300平方米左右，2006年1月在斯劳建成的一家占地约18300平方米，成为英国面积最大的一家特大店。 标准店（Tesco stores）是TESCO标准的超级市场形式，主要销售食品及少量非食品商品。它是TESCO最常见的商店，亦是其主要的收入来源。 城市店（Tesco Metro）是规模介于TESCO标准店与便捷店之间的一种商店形式，一般坐落于城市市中心或主要街道位置。 便捷店（Tesco Express）是小型规模的商店，主要以销售食品为主，广泛地分布于繁忙的都市区或购物区中。至2006年2月，全英国的TESCO便捷店超过650家。 一站店（One Stop）是唯一不使用“TESCO”名称的商店，是规模最小的商店，它们通常是被TESCO兼并的一些小零售商，但被允许保留原来的名称。 2005年5月，TESCO宣布试运营一种无食品商店形式，并且于同年10月开设第一家商店——TESCO家庭特别店（Tesco Homeplus），这种仓储店销售除食品外的一切商品，并且TESCO计划在2006年至少再开设3家这样的商店。 业态组合建议—方案二 集中商业专题研究—TESCO -?08集团总销售额为518亿英镑（约7,770亿元人民币），比上一年度增长11.1%-?集团总利润为28.5亿英镑（约427.5亿元人民币），比上一年度增长11.8%-?3,700多家门店遍布全球14个国家（销售面积近7600万平方英尺，约706万平方米）-?全球员工总数达440,000多人-?每周为全球近5,000万名顾客提供优质服务-?全球三大零售商之一-?财富杂志“2008年全球500强企业”排名第51位-?财富杂志“最受尊敬的全球500家企业”排行第30位-?财富杂志“全球最受尊敬的英国公司”专项排行第1位-?财富杂志“全球最受尊敬的食品及医药店铺”专项排行第1位 TESCO目前全球连锁零售经营状况不错，但整体品质与档次一般。国内采用卖场统一经营管理，销售店铺自主经营的运营模式，致使卖场经营良好，而店铺经营不理想的现状。 业态组合建议—方案二 集中商业专题研究—TESCO 集中商业专题研究—高端路线：金融街购物中心 金融街区域汇集了世界各地和国内众多知名的金融机构，作为高收入群体的聚集地，金融街购物中心也定位为顶级、高端方向的集中商业。 业态组合建议—方案二 N 国贸1座 国贸2座 长安街 东三环 国贸位于CBD核心区域，写字楼众多商务氛围浓厚，同时距离使馆区也不远，中高端消费人群非常密集，无论是集中商业还是配套型商业档次与品质都很好。 国贸商城，与国贸展览中心、国贸大厦、中国大饭店及国贸饭店、国贸公寓共同构成中国国际贸易中心；整个综合体包括酒店，写字楼，高档公寓以及高档商业。 国贸商城位于国贸大厦的一二层以及地下一二层，可直接通往中国大饭店以及办公区。 集中商业专题研究—中高端路线：国贸商城 业态组合建议—方案二 中关村区域虽然也有一定的商务氛围，但更多以IT数码电子类为主营，因此集中商业形式也以中低端专业市场为主。 集中商业专题研究—中端路线：中关村购物中心 业态组合建议—方案二 商业面积约8万平