土地增值税修改精要.pptVIP

第九组 土地增值税 * 什么是土地增值税 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 * 纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 课税对象又称税收客体，它是指税法规定的征税的目的物，是征税的根据。 * 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。 * 土地增值额计算公式： 土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额 应纳税额计算公式： 应纳税额=∑（增值额×适用税率） * 扣除项目有： 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的成本、费用； 3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房 及建筑物的评估价格； 4、与转让房地产有关的税金等。 5、财政部规定的其他扣除项目。 * 土地增值税实行四级超额累进税率，如下表所示： 土地增值税税率表 级数 计 税 依 据 税 率 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分 40% 3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分 50% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% * 税种特点 （1）以转让房地产的增值额为计税依据。 （2）征税面比较广。 （3）实行超率累进税率。 （4）实行按次征收。 * 税种作用 （1）有利于增强国家对房地产开发商和 房地产交易市场的调控； （2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取 暴利的行为； （3）有利于增加国家财政收入为经济建 设积累资金。 * 历史 土地增值税早在1993年就已经出台。当年国家针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象，颁布了《地产增值税条例》。不过1993年之后，地产业陷入低潮，1996年甚至出现全行业亏损，这个条例就一直没有被贯彻，从2000年后，各地才开始象征性的征收。 * 现实 在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用;在税收法规上欠缺细化与操作性;在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，地方利益也招致各地执法不统一，以及其它外在原因导致了土地增值税课征的低效率。 * 按征收管理权分类 是地方税，由中央统一立法或授权立法、收入划归地方并由地方征收管理的税收。 * 征税范围 　1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为 　2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为 　3.只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税 * 免征土地增值税： 　　 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 * 不予征收土地增值税 ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。 ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 * 征收方式 第一，核定征收； 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。 纳税日期 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 *