中国房地产私募基金地地研究报告.ppt

中国私募股权基金与房地产基金研究-华夏伟业集团私募基金设立项目建议书 华夏伟业集团地产金融部舒鑫2010年10月20日 目录 一、中国和国际PE基金发展动向 二、中国房地产融资方式介绍 三、中国房地产投资基金市场 四、我国房地产基金组织和盈利模式分析 五、我们的建议 华厦伟业(中国)控股集团有限公司酝酿于1999年,成立于2001年.华厦伟业第一个十年完成了城市地产和文化旅游休闲地产专业系统的打造并跻身于旅游地产全国三甲,城市地产代理中国十强.同时房地产私募基金蓬勃发展中。 一、国内外PE基金发展-国内 国内PE基金开始于20世纪90年代中后期 2006年后，PE基金才开始活跃； 2007年，渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立； 券商直接投资基金和民营企业组建基金，探索投资 基金募集迅速扩展；（人民币基金后来居上）8000家 基金投资进入调整期；（金融危机下，投资呈现明显回落态势） 市场化募集基金不断扩大 1资金来源以海外为主的PE基金 （1）国外设立，投资中国；黑石、KKR、凯雷 （2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅、鼎辉 2资金来源以国内为主的PE基金 （1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资 （2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保险公司、证券公司 （3）民间资本为主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成长创业投资合伙企业（有限合伙） 国际PE基金发展动向 PE基金管理公司上市（IPO） 业务发展公司设立 新金融工具运用 1、PE基金管理公司上市（IPO） PE上市两种形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或选择基金管理公司上市 PE基金管理公司所管理的基金上市好处：公司不必浪费时间和人力去筹集资金；上市筹集的资金可以让PE基金任意追逐巨型目标，而无需与其他基金联合，从而使的资金的基金更有竞争力；投资灵活性。劣势：股权分散以及信息披露的要求会限制基金迅速决断能力；基金上市可能严重影响PE基金改善被收购公司盈利和业绩的基金心态。 2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)创造性在荷兰阿姆斯特丹证券交易所成功融资50亿，创PE基金上市的先河，一度震惊业界。（逃避美国信息披露和低税收政策优惠） 2007年2月，堡垒投资集团FORTRESS在美国证券市场进行公开招股，募集6.433亿美圆，成为美国受家公开上市的私募基金 2004年，黑石集团希望想阿波罗管理公司，设立自己的业务发展公司（BDC） 2006年，计划将管理公司自身进行IPO，2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所上市 PE基金管理公司上市主要好处：在信贷环境紧张的形式下。通过上市获得大量资金，通过杠杆作用更多交易；给创始人和其他合伙人解决身价问题；对于提升公司品牌价值，延长企业生命；获得永久资金投资已有业务，扩张新业务或建设永久基业；吸引公众资本、扩大筹集资金渠道；透明化运作摆脱公众和监管层的质疑 2、业务发展公司设立（BDC） 近年来，一些PE公司一开始就通过设立公众性质的机构来获得流动性并保持私募性 英国：3I旗下有市值96亿美圆伦敦上市基金； 美国：更多PE公司以设立公众化的业务发展公司（BDC）来募集更多的公众资本； 受到特殊监督，遵循PE基金的基本投资策略 PE基金设立BDC的好处。 （1）永久资本： （2）新的投资者：不需要严格标准；金融机构费用高 （3）更高的费用 （4）夹层融资机会；安全的投资 3、新金融工具运用 担保债务凭证（CDO）： CLO：担保贷款凭证，基金资产是高收益贷款 CBO：担保债券凭证，基础资产是企业债券 CSO：担保合成凭证 CIO：担保保险凭证 SFCDO：结构性金融担保债务凭证 二、中国房地产企业融资方式 1、资金来源 2、融资渠道 2.1银行贷款 2.2委托贷款 2.3信托融资 2.4房地产基金 2.5战略私募 2.6上市 2.7资产证券化 2.8债权融资 2.9典当融资 1、1997-2005年我国房地产企业资金来源 2、房地产融资渠道 三、房地产投资基金 1、房地产基金概要 2、房地产基金管理、运作和盈利模式 3、境内外地产基金在中国的运作机构及基金产品 4、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地产发展的结合 5、 REITs在中国的发展之路 1、房地产基金概要 2、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式 3、境内外房地产基金在中国的运作机构及基金产品 海外基金介入房地产市场的方式有几种： 一是自主投资取得土地并开发，通过销售实现退出； 二是与本地的开发商合作开发，按比例分享收益； 第三就是与政府合作参与土地一级开发； 第四是个别的向房地产公司提供过桥融资，获得利息收入及其他权利； 第五是收购银行不良资产包中的房地产项目并通过整收零售或二次开发