绿城杭州的玫瑰园二期营销策划方案.docVIP

玫瑰园二期别墅营销策划书 目 录一 1?开发背景 2?地理位置 3?主要经济技术指标 二 一 地块品质 1?地块品质综述 2?区域配套设施 二 产品特征三 一 杭城别墅类产品开发的回顾与展望 二 竞争楼盘调研分析 三 目标市场 四 目标市场消费特征分析四 一 总体策略 二 楼盘形象塑造 三 楼盘宣传主标语五 一 广告原则 二 广告对象 三 诉求重点 四 媒体选择 五 其他传播方式六玫瑰园二期别墅营销策划书前言 本营销策划书通过对玫瑰园二期别墅的地块品质分析,进行项目的目标客源定位,制定项目的营销策略,为项目公司和广告设计方进行市场推广和广告设计提供参考和依据一 1?开发背景 绿城房产公司经过四年的不懈努力,在杭州之江国家旅游度假区内将九溪玫瑰园 一期 建设成为国内一流的别墅住宅区 一期 于“自然中见人工”,凭其绝佳的山林生态别墅特色和开发者“以人为本”,得到了众多专家和广大市民的认同.精美的建筑造型更是为市场所追宠,九溪玫瑰园已成为品牌别墅的代名词,在国内享有很高的知名度,创出了品牌效应,并取得十分可观的社会效益和经济效益 九溪玫瑰园首期的开发成功,不仅创出国内一流山林生态别墅的品牌,同时也为杭州别墅的开发起到了样板作用,给杭州别墅市场注入了一支兴奋剂,买房市场呈现多种形式的需求,这给开发市郊高档别墅带来了契机,我公司将于2001年推出九溪玫瑰园二期的开发和销售 九溪玫瑰园二期的开发将承传一期的开发理念,本着真诚,尊重自然,崇尚人与自然,使玫瑰园二期成为国内别墅中的极品,展现又一精致的居住风景 2?地理位置 玫瑰园二期用地位于之江国家旅游度假区内距市中心最近的地块,紧邻著名的西湖旅游风景区,距西湖也仅6公里五云西路,建成后二个别墅区将遥相呼应 米,南北宽 米,内有四条长短不一的冲沟,地形起伏有致 3?主要经济技术指标: 九溪玫瑰园二期园区总占地约302亩:度假村约合120亩,别墅住宅区约合182亩 园区总共将建造别墅104幢,别墅建筑面积约34980平方米,度假村具体面积待定 别墅区的容积率不大于0.35,绿化率为在55%以上,建筑密度为15.6%,建筑高度以二层为主二 一 地块品质 1?地块品质综述 特点: 1 位置优越,市区边缘,面眺钱江,背枕五云,相依九溪烟树,旁接云栖竹径,遥聆悠远的六和钟声,自然环境得天独厚 2 地形地貌丰富,玫瑰园二期与一期相似,地势北高南低,东南,形成天然的错落有致的空间层次差异,参天古树青翠葱绿,高低杂树茂密多姿,空气质素一流,是营造现代高档住宅园区的绝佳地块 3 交通便捷,紧邻320国道,通过320国道上高速公路可直达沪杭甬及全国各大城市,区间交通主要依赖于之江大道,来往公交旅游车辆有308514?K599?离萧山国际机场?杭州火车站均不到一小时车程? 2?区域配套设施 区域配套设施主要分基础配套设施和生活配套设施两类,例如:会馆,其他的生活配套在度假区尚未成熟之前,还得依赖于10公里外的杭州市区,但对居家生活还是会带来不便 这里须注意的一个问题是,区域配套设施的短缺并不意味着玫瑰园二期物业只能是休闲式而不是居家式,15分钟的车程就能让住户享受到同样的城市配套,也就是说只要有车,住在玫瑰园二期和住在市区完全一样,没有必要因为15分钟车程,就否定了玫瑰园二期的居家功能,而只强调它的休闲功能 二 产品特性 1?总体布局 1 玫瑰园二期的开发理念将秉承一期的“不辜负山水,不破坏环境”的开发理念,尊重自然,利用自然,崇尚人与自然 2 九溪玫瑰园二期是高档山林别墅住宅区与一小型度假村的综合体是集休闲,在主楼的基础上,配以一定数量的别墅型客房 3 玫瑰园二期别墅区提供的产品最大特性是环境,但本地块不同于一般的山地住区,整体上可看作两种高程,规划设计的主要矛盾是加强不同高程地块之间的空间整合,强调区块的整体性;冲沟表面看上去使地形破碎,但同时也带来了良好的生态效应和造景潜力,对之理应极力彰显 4 因地制宜,地理条件决定建筑单体的形状和体量,每一幢建筑都强调与环境的和谐,每幢建筑都是环境的和谐组成部分,从而保证自然山水别墅区的环境品质 5 园区道路系统依地势而筑,峰回路转,自然山水美景丰富多彩 2?别墅单体 1 九溪玫瑰园建筑单体设计之精美征服了市场,在国内都享有较高知名度,是玫瑰园二期的一大优势,对销售有很大的助益 2 追求别墅空间艺术的完美化和个性化,每一幢建筑尽量避免相同,有利于销售,为加快二期的工程进度,争取在竞争中占据有利位置,二期别墅的户型可以根据景观位置的取向,套用玫瑰园一期的别墅户型 3 建筑单体的功能设计考虑居家生活和社交生活并重,有较大的客厅和起居空间,并有廊道等分隔公共空间和私密空间,空间结构丰富,功能合理,才能显示别墅生