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和旺建设特区案市场报告书 目 录 壹、环境篇 一、环境概述 二、环境示意图 贰、市场篇 一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较 二、特区指针休闲大楼产品分析 (一)个案分析 (二)公共设施比较 (三)建材比较 参、产品篇 一、本案生命价值之开创 二、40米绿带及小区规划使用目标 三、室内机能、公共设施及特殊建材建议 四、产品建议 (一)历年来产品配坪分析 (二)房数、坪数配坪 肆、业务篇 一、4W购屋动机分析 二、业务策略 伍、企划篇 一、广告总精神 二、案名建议 三、广告表现 陆、结论 壹、环境篇 一、环境概述 鸟松乡位于凤山市及仁武乡之间，东以大树为邻，西连高雄市三民区，全区地势平坦，仅仁美地区及环湖地区有部份丘陵，内外交通便捷，且紧邻高雄市三民区，发展极为快速且区域内有极富卖点的澄清风景区，为高雄市用水之源地，是发展优良住宅最佳的环境。 鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘，因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。 住宅机能方面： 提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。 商业机能方面： 主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。 文教机能方面： 提供高等教育设施的服务为主。 观光机能方面： 则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。 贰、市场篇 一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较 环湖、滨湖段 圆山段 本馆段 范围 ?指环湖路附近一带。 ?指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。 ?泛指大华村附近一带的范围。 建物型态 ?景观大楼休闲产品。 ?私人建地较多，住宅皆为顶级的豪门私家别墅。 ?去年开始建商开始进驻兴建大楼。 ?高级别墅区的集中点，表征型的地段。 ?透天产品为主力占了95%以上，其余为老旧公寓。 地段属性 ?地理位置属高雄县身松乡育才段。 ?距离独一无二的澄清湖最近，最具唯一性与价值性。 ?圆山饭店为国际知名的大饭店，圆山路上的住家也因此相得弥彰。 ?圆山路、山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区，为了展现身份与地位，有钱、有权的人喜欢进驻于此，有汇聚的心理作用。 ?本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。 ?本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界，临近建工商圈、大昌商圈。 ?地理位置虽为高雄县，但一般人的印象中视为高雄市的一部份，无形中提升了地段价值。 生活环境 ?环湖段观光人潮众多，引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此，原本清静高雅的环境已受到严重的污染，住家质量大打折扣。 ?住家环境清幽静僻，但安全性稍嫌不够。 ?临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。 ?临近建工、尖美商圈生活便利性佳。 ?共享三民区庞大的公设资源，生活机能完善。 交通动线 ?目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车，出入相当不便。 ?圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。 ?本馆路和新大昌路为主要交通动线。 ?新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与 景观视野 ?离湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午时湖面会因阳光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。 ?中高楼层可远眺澄清湖，且是经由树林看湖，可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。 无 客源层 ?长庚医院医师及正修工专老师。 ?有地缘关系的自营商或政治人物。 ?东苓雅、东三民的换屋客层。 大楼平均房价 面湖：23万 未面湖：16万 20~24万 ── 区域卖点 ?澄清湖的湖光山色。 ?中高楼层可远眺树海和澄清湖。 ?少数人士才能坐拥的珍贵地段。 ?地标型的高级别墅住宅区。 二、特区指针休闲大楼产品分析 (一)个案分析 案名 原山主人 澄湖真迹 推出日期 87.04 86.08.29 基地位置 圆山路 环湖路 基地面积 1944坪 使用区分 住一 住一 楼层规划 19F/B2F 24F/B2F 推出户数 32户 84户 总销金额 约8亿 16亿 产品规划 4房:83坪×11户 4+1房:97×坪17户 F+F:136坪×4户 3房:52~59坪 4房:74~79坪 F+F:94~135坪 预售成绩 尚未公开 1户 预售价位 20~23万 23万/坪 成屋价位 ── ── 工程进度 预售 结构体施工中 个案分析 ?圆山路上继「圆山仰德」后，第二个大楼个案，仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。 ?高级建材、厨具、安全的管理保全系统及一流的公共设施，不外乎是此类个案的诉求重点，强调尊贵、坚实、气势。 ?此种产品由于总价过高，客户出价往往也是大刀辟斧，为求建商信誉及避免不必要之困扰，现场实行不二价销售政策，但上万的产品如要客户不出价几乎不可能，因此在执行上困难重重，成效不彰。 ?圆山路上的个案在客源上有所重迭，