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城市住宅经济基础 第十一小组 一、住宅 定义：住宅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。 法律上是指，供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间 但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋 。 一、住宅 一、住宅 功能分区： 1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。 2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房等。 3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、储藏室、阳台等。 一、住宅 分类 1、按层数分：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅 。 2、按产品性质分类：普通住宅，别墅，公寓，花园洋房；又可分为商品住宅，非商品住宅（经济适用房，廉租房） 。 3、按缴税标准分为：普通住宅，非普通住宅 一、住宅 普通住宅与非普通住宅 以下三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。 1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)； 2、单套建筑面积在120平方米以上(含120）。 3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍）； 一、住宅 商业住宅与商品住宅 1、土地使用年限不同 ：40年，70年 2、产权性质不同 ：商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。 二、城市住宅经济 基本特点： 1.建设投资成本大，周期性长； 2.具有复杂产权关系的经济活动； 3.产业关联度高； 4.强烈依赖并支持金融业的发展； 5.住宅市场具有双重性（垄断性与竞争性）； 以上特点说明城市住宅经济具有投资性、投机性、消费性特征。 二、住宅经济 住宅需求影响因素 1.客观因素：居民收入和财产水平 住宅价格 住宅按揭贷款利率 通勤费用 2.主观因素：人们对未来的预期（包括收入预期、房价市场预期等） 二、住宅经济 住宅供给影响因素 1.住房价格（开发商——首要因素） 2.建房资金（住宅量——根本因素） 3.土地供给（住宅开发——投入因素） 4.政策导向（住宅业发展、各得其“所”——基本保证） 三、住宅租金与售价 住宅租金 1.定义： 租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。 （租金费用、租金收入） 三、住宅租金与售价 住宅租金 2.构成因素 在经营租赁条件下， 由出租资产的折旧费、 大修理费、 日常维修费、 租赁期间利息、 保险费、 税损、 出租方收取的手续费等因素构成。 *经营租赁 又称为业务租赁，是融资租赁的对称。是为了满足经营使用上的临时或季节性需要而发生的资产租赁。（短期租赁形式，提供设备使用权，保养、保险、维修和其他专门性技术服务） *融资租赁 又称设备租赁或现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。 三、住宅租金与售价 在融资租赁条件下， 租赁资产的买价、 出租方垫付资金的利息、 出租方收取的手续费等因素构成。 三、住宅租金与售价 住宅售价 1.定义：建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。 住宅价格=土地价格+建筑物价格 三、住宅租金与售价 2.影响因素 经济：国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 社会：人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 行政与政治因素 ：国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 房地产内在因素和周边环境因素：土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。 三、住宅租金与售价 3.构成