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房地产销售基础知识 房地产的定义 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。  房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一 房地产所有权 房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。 土地使用权 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。 中国的土地出让使用年限 根据土地的不同用途可分为： 居住用地（70年） 工业用地（50年） 科技，教育，文化，卫生，体育用地（50年） 商业、旅游、娱乐用地（40年） 仓储用地、综合或其他用地（50年） 房地产投资的特点 （一）位置的固定性和不可移动性； （二）使用的长期性； （三）影响因素多样性； （四）价值盈利性； （五）保值增值性； （六）行业相关性， （七）易受政策影响性。 什么是房屋? 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 房 屋 面 积 ?1、使用面积： 每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。 2、建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 房屋的分类 按性质分类 按档次分类 按结构分类 按楼层分类 按楼房平面图分类 按性质分类 1.商品房: 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋. 2.经济适用房: 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3.已购公房(又称房改房)： 房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 按档次分类 非普通住宅(高档住宅)： ①?住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）; ②?单套建筑面积在144(含)平方米以上; ③?实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（不含1.2倍）。 以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。 普通住宅：以上3个条件不符合任意一条的房屋。 按结构分类 1.砖混结构住宅: 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 2.框架结构住宅: 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 3.钢筋混凝土结构住宅: 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。 按楼层分类 【低层住宅】 指1--3层的住宅。 【多层住宅】 指4--6层的住宅。 【中高层住宅】指7--9层的住宅。 【高层住宅】 指10层及10层以上的住宅。 【超高层住宅】 指高度超过100m的住宅。 按楼房平面图分类 板楼 塔楼 塔楼是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同,一般塔楼的同层住户在6户以上。 板楼是指“东西长，南北短”的楼型，一般板楼的同层住户在2到4户。 民航新村 板楼 板楼四大优点 1.南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 2.板楼均好性强 一梯两户的小