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目　录 房地产业及其行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业行业结构对房地产市场的影响 房地产业及其行业结构 房地产业的定义 统计界定 行业界定 学术界定 房地产业及其行业结构 房地产业的定义 统计界定 联合国:房地产业由四个层次构成: ①出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间住宅); ②进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户); ③不动产出租人; ④通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。 (《全部经济活动产业分类的国际法》中，1986年) 房地产业及其行业结构 房地产业的定义 统计界定 中国 美国 房地产业及其行业结构 房地产业的定义 行业界定 房地产职业（私营部门）包括房地产经纪、物业管理、房地产金融、房地产估价、房地产咨询、房地产开发与建筑、公司不动产管理、投资分析和资产管理和土地使用规划。（弗洛伊德，查尔斯·F〔美〕、马库斯·T·艾伦〔美〕，2005：7-11） 房地产业包括土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产场。(国家城乡建设环境保护部《关于发展城市地产业的报告》 1987年11月20日) 房地产业及其行业结构 学术界定 “房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体” （宋春华等，《房地产大辞典》, 1993） “房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的产业部门，它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系”（张永岳， 《新编房地产经济学》, 2005） 房地产业及其行业结构 中国房地产业的行业结构 房地产业演进规律与行业结构 美国房地产业行业结构 房地产业演进规律与行业结构 分工与房地产业 房地产流通模式与房地产业演进 房地产业行业结构 房地产业演进规律与行业结构 分工与房地产业 　　　房地产业，作为国民经济体系中的一个相对独立的产业（群），本身是社会分工演进的结果，同时，其内部的分化、整合同样也与分工演进密切关联。 房地产业演进规律与行业结构 分工与房地产业 房地产业的产生:建筑业的分孽 建筑业产生 部分建筑商转变成 房地产开发商 房地产业演进规律与行业结构 使用价值层面的分工 房地产业演进规律与行业结构 价值层面的分工（１） 房地产业演进规律与行业结构 价值层面的分工（２） 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 商业房地产所有者与使用者的分离 房地产业演进规律与行业结构 市场机制作用下的分工自发演进，使商业房地产持有者与使用者分离：商业房地产更多地被拥有雄厚资金的金融机构（如保险公司、投资银行、养老基金）以出租人的身份所持有，而各种需要使用商业房地产的企业则向这些金融机构租赁商业房地产  房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业------ 以房地产为中心，贯穿房地产经济活动全过程（生产、流通、分配和消费）的产业链或产业群。 美国的房地产业兴起于开发业。 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律: 1、产业运营模式的改变 以资本增值为主的运营模式 以长期现金流收益为主的运营模式 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 2、核心生产要素的改变 房地产业对GDP的贡献，不再以不断增加对土地（特别是耕地）的占用为前提。 3、核心功能的改变 房地产业更多地涉及到非住宅领域，使得全社会的房地产更多地以专业化分工的方式被投资、管理。 4、收益主体的改变 通过REITs可实现房地产业收益的分散化。 房地产业行业结构对房地产市场的影响 房地产业行业结构对房地产市场的影响 房地产业行业结构对房地产市场的影响 房地产业