长沙某地块前期规划市场调研报告(45页)详解.doc

长沙某待建地块前期规划调研报告 总 目 录 第一章 总体结论 3 一、 总体结论 3 二、 态势分析结论概述 3 第二章 城市与区域的地位及功能分析 3 一、 长沙城市经济发展态势评估 3 二、 长沙城市规划及区域功能研究 3 三、 长沙城市文化对本案的影响 3 四、 面对城市发展态势的战略选择 3 第三章 长沙房地产行业发展态势研究 3 一、 房地产业供求关系研究 3 二、 房地产发展与竞争态势评估 3 三、 消费需求态势 3 四、 面对房地产发展态势的开发模式创新 3 第四章 基地分析 3 一、 项目所处大区位分析 3 二、 地块与周边关系分析 3 三、 地块内部分析 3 四、 小结 3 五、 基地的战略选择 3  总体结论 总体结论 经过近三个月时间的调查研究，我们对本案的发展态势的基本判断是： 1、长沙作为典型的单核型中心城市、消费城市和生态城市，其经济发展与城市化已经进入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现代服务业正向这一地带集中，大长沙的新格局正在显现。本案作为中环与外环之间的大块留白区域的开发，正躬逢其盛，潜力与价值不应等闲视之。 2、在大长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代。大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争终于开始；东南西北几大板块各抱地势，板块竞争序幕已经拉开。2004年是长沙房地产的调整年，2005年将是长沙房地产的洗牌年，2006年将是一场前所未有的地产恶战。本案如何适度超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何与竞争对手差异化，如何与同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势，是生死攸关的命题。 3、本案的基地优势十分突出，比闹市区的楼盘更生态，比郊区的楼盘更都市，能打造成为长沙最适合人居的田园都市。 态势分析结论概述 关于城市或区域的地位与功能 长沙城市的发展现状 长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长的、资本高度青睐的、商品流通业高度发达的，正进入快速工业化阶段的，居民消费意识超前的典型消费型城市。长沙是中南地区能级不断上升的重要中心城市。经济的持续高速上升、工业化进程的加速将带来大量高素质人口的导入，带来巨大的房地产市场需求，同时降低市场风险。 长沙城市的未来发展趋势 以中心城区为核心，城市继续沿十字扩展，未来5年左右，将形成“东部生产制造城，西部科研文教城，南部省级行政生活中心区，北部大型物流、重工业城，中部商业商贸区”的新格局。未来15年内，长沙城市将重点沿湘江、319国道两条主生长轴线、京珠高速次级生长轴线十字拓展，构筑“一主、两次、四组团”空间结构，重点建设河西新城、星马新城、省政府新址片区。 面对城市发展态势的战略选择 根据长沙经济发展趋势分析，可以预见：东边的开发区、北边的重工业区、南侧的商贸流通业将是本片区的主要导入人群。对开发区、重工业区人群而言，本片区更接近长沙主城；对商贸流通业从业人群而言，本片区的居住性价比更高，居住质量更好。 因此，本案所在的该板块的战略价值是：“一根扁担（该地块及该板块通过该路作为城市东部发展主轴带的带动作用成为城市生态居住走廊）挑两头（中心城区和经开区）”，连接城市的两个重要经济圈（商业圈和产业圈），扮演CLD中央居住区的特殊使命，是经开区外挂的“集中生活配套区”。根据规划，该板块未来人口导入量为6-7万人，约新增300万平方米建筑面积的开发量，是生态型、综合性的大型人居板块，其产业导入以现代服务业为主，成为长沙新型第三产业高地。 关于房地产行业发展态势 总体评述 当前长沙房地产发展正处于房地产发展的第四阶段——“卖环境阶段”，房地产市场伴随着新一轮加速推进的城市化运动正面临着全新的洗牌。随着房地产商品化、市场化进程的加快，市场格局发生重大变化：中端市场开始真正发力，中高端市场迎来新的发展机遇。在新一轮以基础设施建设为主要拉动的大盘角逐中，板块竞争更加剧烈，产品同质竞争的风险加大。真实的消费市场开始在市场化进程中显现，随着消费者的逐渐成熟，市场开始细分化，更新换代的产品格局逐渐形成。 关于对未来房地产市场的预判 土地供应增量吃紧，存量有余：近年来持续投入城市建设的长沙市政府，日益认识到经营城市的意义，开始提出“限量供应土地”，并由土地储备中心开始收购散落在各级区政府手中没有进入开发状态的土地资源，希望通过收缩土地政策调节房地产市场。但存量的开发在未来3-5年将集中释放，加上政府将取消非市场化因素的利好使得房价上升到较理想的空间，所以这一时间段的地产供应将会相对充分。 城市化拓展房地产发展空间：根据长沙市政府的总体规划，到2015年，要使长沙市区非农业人口从现有的180万增加至350万，城市化水平将达到60%，而当前长沙市区人均建筑面积仅为22平米左右，距离小康