城市综合体规划设计方案分析报告.pdf

SHAOGUAN 韶关工业路商业综合体方案设计 CONTENT 目 录 01 城市 About City 02 愿景 Vision 03 我们的经验 Experience 04 设计方案 Design 05 案例分析 Example 01 About City 城市 韶关市地处广东省的北部，重工业城市，其中市区面积2856平方千米，人口已达100万。 2011年 全市实现生产总值813.95亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值2.8万元。 2011年市区城镇 居民家庭人均可支配收入达到2.03万元；人均消费支出1.43万元。与郑州、重庆、太原类似,但人 口较少。 城市是否需要商业？——现有商业体(以韶关三大购物中心为例) 韶关现有较大型的商业体较少，以世纪购物广场（沃尔玛）、中环广场、风度名城（大润发）三者 较为出名。 风度名城 项目介绍 风度名城与风度国际五星酒店总投资7.5亿元人民币，占地面积3.2万平方米，总建筑面积达13万 多平方米，作为韶关首个SHOPPING MALL 。 首层：，珠宝精品/ 品牌男、女服装/皮具/ 国际餐饮连锁/化妆品 二层： 通信数码/运动休闲名店/大润发生活超市 三层：潮流专卖/特色餐饮/精品书店/ 网吧/游戏机室/大润发生活超市 优势：面积较大，地理位置好，业态众多。 缺点：1.位于市中心，停车不便利。停车位仅有400个。 2.从平面图中可以看出，商业布局形式为传统的“商场型”模式。顾客很 难有体验感，总体拥挤，档次较低。 世纪购物广场 项目介绍 汇集了沃尔玛超市，KFC （肯德基），百草园甜品，新星源手机连锁等多个品牌，是韶关市三大 购物中心之一。 优势：地理位置好，有大型超市相伴。 缺点：1. 停车不便利。 2. 设施陈旧，设计理念没有摆脱住宅底商的形式。与现有其他商业体差距较大。 中环（益华）广场 项目介绍 经营面积近6万平方米，设置有大型高档百货商场、家用电器专营中心、超级商场、豪华中西餐 厅、美食食街、日韩料理、数码影院、量贩卡拉OK、网吧、购书中心。 优势：地理位置好。 缺点：同样为为传统的“商场型”模式，购物环境较差。 我们是否能做商业？——基地分析 商业周边的资源 1.场地周边可依托的住宅区较多，同时本项目自身的居住区也会带动商业的发展。 2.距市中心区距离较近。完全可以带动市中心的目的性消费。 3.城市未来发展方向会向西侧偏移。 4.本项目位于高铁站附近住宅与老城区之间。 关于 “商圈” 市中心离我们并不远。 交通及人流方向 商业与住宅 无商业配套住宅区 住宅价值 商业业态 商业与住宅区为共生 平均增高 + 的租金及 关系，两者相互依存 20%~40% 商业金融 时，土地回报率最大 有商业配套住宅区 价值 化。 先商业后住宅 资金要求低。住宅议价空间小，获 得期许价值 资金充裕的情况下先