如何选择房贷的还款方式摘要.ppt

如何选择房贷的还款方式——以农行为例 如何选择房贷的还款方式——以农行为例 拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而要买房，大多数人需要贷款，选择贷款买房已经成为一种流行的消费方式。日益庞大的个人住房贷款市场，对银行散发巨大的诱惑力，各大银行为了抢占试产，争取客户，都亮出各色房贷产品。以农行为例，其个人住房贷款业务目前提供有个人一手房贷款、个人二手房贷款等十余种贷款形式，贷款利率方面有浮动利率、固定利率和混合利率三种形式，还款的方法有到期还本付息还款法，等额本息还款法、等额本金还款法等。 研究生李某现已工作1年，目前工资5000元，他的女朋友目前月工资4000元，每月支出大概2500元。两人工作基本稳定，于是决定买一套房子为结婚准备，他们看中一套90平方米现房，每平方10000元。销售方提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如采用第一种方式提供3%的折扣优惠。两人考虑现自有存款5万元，双方父母可为其提供15-20万元支助，决定贷款采用分期付款偿还房贷。农行规定建筑面积90平方米以上，最高贷款金额为住房成交价70%，90平米以下比例为80%。虽然以后收入会增加，但同时抚养孩子和赡养老人的支出会增加。因此预期近期的还贷水平维持6500元。 面对多样化的贷款形式、利率方式和还款方式，小李该如何选择贷款的品种、贷款金额、贷款利率、贷款期限和还款方式？各种利率方式和还款方式有和区别？如果提前还贷对还款现金流量分布有何影响? 贷款利率 浮动贷款利率 目前各大商业银行按揭贷款浮动利率，执行的是商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.85~0.9倍，上不封顶。个人住房贷款期限在1年之内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 固定贷款利率顾名思义，固定贷款利率就是银行与贷款人约定的一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。它是相对浮动贷款利率而言的，是借款人为了规避利率上升风险而与银行约定的一定时期内固定不变的利率。银行制定固定利率主要考虑未来利率变化，如果一段时期内市场普遍对利率看涨，银行制定的固定利率就会比现行同期利率高；反之，市场普遍看跌，银行制定的固定利率就会略低于现行利率。同时对于不同区域，不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。 混合贷款利率即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定期结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。 还款的方法 一次还本付息法，又称到期一次还本付息法，是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这种方式。 　现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。 一次还本付息这种方式适合短期借款。 等额利息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。 等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。 解题思路 还款水平是20~25万 90万 ， 所以选择分期付款。 首付款90*30%=2725 应排除 90*20%=1825 符合条件 所以选90平米以下比例为80%，并假设借款金额为70万 李某和他女朋友月收入基本稳定且是长期贷款，所以适合等额本息还款法或等额本金还款法。 等额利息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。 其计算公式如下： 设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率i，则： 根据上面计算公式可以得到以下结果： 偿还完所有房贷后一共偿还的金额=5015.02*240=1203605（元） 偿还完所有房贷后一共偿还的利息=5015.02*240-700000=503604.8（元） 等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。其计算公式如下： 设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则： 根据上面的计算公式，可以得出以下结果： 本月偿还的本金=700000/240=3916.67 偿还完所有的房贷后一共偿还的利息 =2916.67*6%/12*（240+239+…+1） =2916.67*0.005*（240+1）*240/2 =421750（元） 偿还完所有房贷后一共偿还的金额=700000+421750=1121750（元） 结论 通过计算可以看出