蚌埠南站广场商业项目定位要点解析.ppt

北二楼连接酒店，因此酒店大堂设在二楼内，外加配套的咖啡厅及快餐店若干 北5F 北4F 北3F 北2F 北1F 北楼2F餐饮+ 酒店大堂+咖啡厅 足疗是缓解压力、放松心情的地方。高铁站设置精品足疗，不仅可以为来往的人群提供休憩的场所，更是一个释放压力的好去吃。 北楼3F精品足浴+ 公寓式酒店 北楼3—5楼共计规划好客房127间，三楼计有43间，除却一分部做精品足浴外，剩下的一部分作为长包房装修成公寓式酒店对外出租。可缓解全部为酒店客房的经营压力。 北楼3F公寓式酒店 北楼4--5F共计84间客房。高铁区基本以商务客流为主，且本项目房间面积大，装修定位中高档，因此酒店将定位为商务型酒店。满足一般商务客的住宿要求。 北楼4—5F商务型酒店 南1楼着力打造餐饮美食文化区，引进国内大品牌中式餐饮加盟连锁店先期入驻，带动人气、吸引人流。 南楼1F 3D休闲美食广场 本楼层餐饮区将打造蚌埠市首家3D艺术长廊，将餐饮文化和艺术完美结合。让顾客在用餐的同时得到另类的精神层面的享受。吸引人群流连忘返。 3D艺术 南楼2F拥有良好的空间、便利的直通候车大厅的通道，此处设有直通4-5办公楼层的接待台，以及和乘车人士息息相关的各类生活配套设施。如开放式的书店、便民服务的药店等。 南楼2F办公楼接待台+ 书店+药店等生活配套设施 现代办公 高铁新区周围五万师生是一个庞大的消费群体。  作为一个商业业态处于空白的的区域，本地区没  有中高档次的KTV场所，该项目距离大学生集中 生活区仅仅1公里，相对于市区消费的远距离， 该项目将更加吸引目光和人流。·同时，乘坐高铁基本为商务人士居多，在处理公 务或打发休闲时光的选择上，多会以商务网吧为  主。此类网吧不仅要满足商务人士商务的需求， 还应满足其私密聊天及简单休息喝喝咖啡的环境 要求。 南楼3F精品量贩KTV+ 商务网吧 高铁作为未来中国最具有市场的交通工具，乘坐的人会每年激增。政府或企业外出或接待招徕，一个近距离靠近车站的休憩场所无疑会增加政府和企业的形象。而搭上高铁的加速度，在此设立办公地点，更能突显出其效率。 南楼4F—5F 精品写字楼 政府及名优企业接待处 因本项目位置对面即是海亮明珠广场项目，该项目已经确定引进成龙国际影院，本着业态冲突的原则，本项目将不在针对影院招商。 影院品牌 项目概况分析 市场分析研究 项目定位研究 城市背景分析 项目使命分析 运营模式研究 主力店持有+光地出租+统一运营 主力店持有，光地出租统一运营模式可作为本项目运营模式的首选。该模式符合盘活南站广场商业及保持商圈整体经营格局的需求和保证商业运营成活的发展目标。 优势 利于统一经营管理，加快商业区成熟速度 劣势 财务风险高，自主管理经营要求高 运营模式优劣势分析 基本特征 在广场经营初期由我司引进部分一线主力品牌业态自持，带动整体商圈预热及发展。其他面积以光地出租为主，引进相关业态。 租期两到十几年不等，入场初期给予一定时间的装修及培养期的优惠。 运营模式 按阶段进行品牌更迭，打造精品城市门户商圈。 项目发展阶段 时间段? ? ?经营阶段 招商重点? 营销重点 服务重点? 1—3年? 导入期?? 国内二三线品牌及省内一线品牌 适应高铁商圈特有的区域文化 调整服务流程、方式 4—8年 培育期? 部分国内一线品牌 调整产培养客户市场、消费习惯? 巩固服务流程 8—12年 成长期 国际一线品牌 呈现经营特色? 服务定性 12—18年?? 成熟期? 国际一线品牌为主国内二三线品牌为辅 不断加强促销为旺季打下基础 提供定制特色服务 招商先行，主力自持，确保商业成活 突破点一 高铁新概念消费，突出商业主题 突破点二 商务文化诠释，提升项目商务文化深度 突破点三 项 目 突 破 点 项目愿景 * * 五年之后 蚌埠南站 仙蚌含珠 璀璨耀世 The End. * 案例借鉴 杭州下沙区大学城商业 大学城的学生能否成为我们的客户，他们是否有这样的消费能力？ 大学生客户可不可能成为我们的一个突破点？ 从商业配套到集中购物，以大学城为目标客户的下沙商业区带动区域商业快速发展 杭州下沙区大学城商业 区域介绍： 杭州下沙高教园以工科和综合性高校为主，分东西两大区块，规划面积10.91平方公里，区内高校15所，学生人数15万左右。随着下沙城市化的推进，下沙已形成高教西区商圈，由下沙大学城最早形成的学源路商业街、高沙商业街和福雷德广场构成。辐射附近15所高校近15万学生及周边居民。 主要商业： 商业项目 开业时间 面积 主要业态 高沙商业街 2005 约6万㎡ 餐饮、购物、娱乐、住宿 学源路商业街 2005 约5000㎡ 服饰 四号大街 2006 约50000㎡