关于写字楼出售定价的精要.doc

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关于写字楼出售定价的分析报告 受财务委托,市场营销部就写字楼出售定价作了市场调研,现将有关情况汇报如下: 一、类似项目及销售情况 与总部写字楼类似情况主要有以下特点:①高档写字楼;②滨江;③处于交通枢纽或桥头堡;④周边发展前景良好;⑤完善的配套设备设施。长沙市区符合以上五个条件的高档写字楼主要有:第六都、明城国际、保利国际广场、开福万达国际广场等,基本情况如下: 1、第六都: ①项目情况 位于芙蓉中路三段547号,占地276亩,建筑面积51万平方米,属精装修的高层商住楼,容积率3.0,绿化率14.8%,周边配套有22中、脑科医院、眼科医院及各大银行分行,交通临二环,位于长沙主干道芙蓉路,非常便捷。 ②销售情况 2011年开盘,均价13000元/平米,一期二栋商务楼基本售完,只有1套300平米未售;在建酒店的上层写字楼预计下半年开盘。 2、明城国际 ①项目情况 位于芙蓉中路与白沙路交汇西北角,占地9.6亩,建筑面积8.9万平方米,配套设施优于5A级写字楼,容积率11.44,绿化率20%,周边配套有大同小学、育英小学、地质中学、湘雅二医院、省人民医院、各大银行总部等,交通位于市主干道芙蓉路,交通便捷;靠近长沙CBD中心区域,周边聚集高档写字楼、酒店、百货等配套设施,左接定王大厦,右邻芙蓉国豪廷大酒店线临江的城市综合体项目核心商业中心,业态包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等,项目集商业中心、大型百货、KTV、电玩、国际影城、住宅等于一体。比肩橘子洲头,“山、水、洲、城”尽揽,堪称无可复制的绝版地王项目为顶级滨江豪宅,规划设有高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学新一佳超市、兴万家超市长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院以五星级为标准,所有用材、设备及设施均国内外一线品牌比如电梯,全部采用高速商务型电梯电梯厅、电梯厢内部也全部按照酒店的标准进行装修与装饰,智能化设施、24小时中央空调、热水等配置, 5A甲级写字楼 一、 估算总收益 按略低于神农大酒店写字楼单位租价2.2元/㎡.天,总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元 面积 租价 时间 比例 合计 5292 2.2 365 90% 3824528.4 二、总支出:按物管费用、绿化、能耗、税费为1193628元         1193628.92 1、物管费用:物业管理费单位成本为4.31元/平?月,写字楼为273702元 面积 单价 时间 合计   5292 4.31 12 273702.24   2、绿化费用:总计89万元/年,写字楼按面积比例占13.8,为122820元 总额 比例 合计     890000 13.80% 122820     3、税费:营业税及附加5.575%;房产税12%;印花税0.1%;防洪保安基金0.06%;综合税率19.735%,土地使用税按8元/平方米。合计为797106元 综合税率 754770.6797       土地使用税 42336       合计 797106.6797       三、净收益:总收益-支出 总收益 支出 净收益     3824528.4 1193628.92 2630899.48     四、还原利率=一年期贷款利率*70%+期望利润*10%   7.48%       五、收益年限:按土地于2054年到期,剩余年限为42年,房产为50年,按房地产收益稳健原则,收益期为42年   0.995063851       六、计算收益价格:总收益/还原利率×收益年限系数,  48       六、单位价格:收益价格/面积为6613元/㎡   6613.536749       加强平均法 市场占80% 收益还原价占20%     10922.70735 9600 1322.70735 市场价格按12000元/平 ②按全额回报考虑变数 基于收益还原法对写字楼估价(考虑变数) 一、 估算总收益 按第一个十年2.5元/㎡.天,第二个十年3.5元/平.天,第三个十年4.5元/平.天,第四个5元/平.天;总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元 面积 租价 时间 比例 合计 5292 3.8 365 90% 6606003.6 二、总支出:按物管费用、绿化、能耗等按平均为现有成本1.3倍;税费不变为1861509元         1861509.722 1、物管费用:物业管理费单位成本为4.31元/平?月,写字楼为273702元 面积 单价 时

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