关于写字楼出售定价的精要.doc

关于写字楼出售定价的分析报告 受财务委托，市场营销部就写字楼出售定价作了市场调研，现将有关情况汇报如下： 一、类似项目及销售情况 与总部写字楼类似情况主要有以下特点：①高档写字楼；②滨江；③处于交通枢纽或桥头堡；④周边发展前景良好；⑤完善的配套设备设施。长沙市区符合以上五个条件的高档写字楼主要有:第六都、明城国际、保利国际广场、开福万达国际广场等，基本情况如下： 1、第六都： ①项目情况 位于芙蓉中路三段547号，占地276亩，建筑面积51万平方米，属精装修的高层商住楼，容积率3.0，绿化率14.8%，周边配套有22中、脑科医院、眼科医院及各大银行分行，交通临二环，位于长沙主干道芙蓉路，非常便捷。 ②销售情况 2011年开盘，均价13000元/平米，一期二栋商务楼基本售完，只有1套300平米未售；在建酒店的上层写字楼预计下半年开盘。 2、明城国际 ①项目情况 位于芙蓉中路与白沙路交汇西北角，占地9.6亩，建筑面积8.9万平方米，配套设施优于5A级写字楼，容积率11.44，绿化率20%，周边配套有大同小学、育英小学、地质中学、湘雅二医院、省人民医院、各大银行总部等，交通位于市主干道芙蓉路，交通便捷；靠近长沙CBD中心区域，周边聚集高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪廷大酒店线临江的城市综合体项目核心商业中心，业态包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等，项目集商业中心、大型百货、KTV、电玩、国际影城、住宅等于一体。比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复制的绝版地王项目为顶级滨江豪宅，规划设有高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学新一佳超市、兴万家超市长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院以五星级为标准，所有用材、设备及设施均国内外一线品牌比如电梯，全部采用高速商务型电梯电梯厅、电梯厢内部也全部按照酒店的标准进行装修与装饰，智能化设施、24小时中央空调、热水等配置， 5A甲级写字楼 一、 估算总收益按略低于神农大酒店写字楼单位租价2.2元/㎡.天,总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元 面积 租价 时间 比例 合计 5292 2.2 365 90% 3824528.4 二、总支出：按物管费用、绿化、能耗、税费为1193628元 　 　 　 　 1193628.92 1、物管费用：物业管理费单位成本为4.31元/平?月，写字楼为273702元 面积 单价 时间 合计 　 5292 4.31 12 273702.24 　 2、绿化费用：总计89万元/年，写字楼按面积比例占13.8,为122820元 总额 比例 合计 　 　 890000 13.80% 122820 　 　 3、税费：营业税及附加5.575%；房产税12%；印花税0.1%；防洪保安基金0.06%；综合税率19.735%,土地使用税按8元/平方米。合计为797106元 综合税率 754770.6797 　 　 　 土地使用税 42336 　 　 　 合计 797106.6797 　 　 　 三、净收益：总收益-支出 总收益 支出 净收益 　 　 3824528.4 1193628.92 2630899.48 　 　 四、还原利率=一年期贷款利率*70%+期望利润*10% 　 7.48% 　 　 　 五、收益年限：按土地于2054年到期，剩余年限为42年，房产为50年，按房地产收益稳健原则，收益期为42年 　 0.995063851 　 　 　 六、计算收益价格：总收益/还原利率×收益年限系数， 　48 　 　 　 六、单位价格：收益价格/面积为6613元/㎡ 　 6613.536749 　 　 　 加强平均法 市场占80% 收益还原价占20% 　 　 10922.70735 9600 1322.70735 市场价格按12000元/平 ②按全额回报考虑变数 基于收益还原法对写字楼估价(考虑变数） 一、 估算总收益按第一个十年2.5元/㎡.天,第二个十年3.5元/平.天,第三个十年4.5元/平.天,第四个5元/平.天;总面积5292㎡,按90%出租率.年总收益为:3824528元 面积 租价 时间 比例 合计 5292 3.8 365 90% 6606003.6 二、总支出：按物管费用、绿化、能耗等按平均为现有成本1.3倍;税费不变为1861509元 　 　 　 　 1861509.722 1、物管费用：物业管理费单位成本为4.31元/平?月，写字楼为273702元 面积 单价 时