八仙公馆营销策划方案要点.ppt

我，龙头 不仅仅是在打造一个项目，我打造的是一个从我开始的时代！ 让我开启这一场新时代的征战…… 八仙公馆 第一回合  市场研判 第二回合  定位延伸 报告结束，谢谢观赏！ * 八仙公馆 商业营销方案 ～贵之邻，尊之所 第一回合： 市场研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 销售策略 位置：一二楼整体临街商业；三楼为公寓楼 面积：三楼整体面积为1005㎡ 一、二楼门厅总面积为52㎡ 房屋情况：长度为57.9米 进深为18.4米 设施：公寓部分有1部步梯和1部电梯（直达三层） 改革方案：40㎡的公寓 可间隔23间 关于自己 地域陈述 我，坐落于新华大街中段 座拥无可比拟的地理位置优势—— 项目路南镇中心小学 项目西侧500米为镇中心医院 项目东侧两条街道为八仙筒镇繁华商业街 内部指标 总建筑面积28700平方米 占地19600平方米 绿地率30% 容积率为1.55 市场调研 经策划人员无差别人群调查问卷，并进行后期问卷分析。 其中，参与调查的年龄组成为： 超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间 市场调研 对于该区域住房，消费者普遍购买倾向 公寓在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能成为新的投资增长点 市场调研 目前没有投入使用 对于该区域住房，消费者购房配套需求 交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套 市场分析 SWOT S 地域优势:紧邻八仙筒中心学校，距离镇内商业中心步行五分钟路程； 现房:购房后即可入住或出租收益 品质优势:优良的楼盘形象，高素质的“邻居”，人文环境等可带动整个楼盘品质 W 陪读人群基本由老年人组成，现租住的院落住宅，夏季可以种植蔬菜，迁入公寓楼还需较长时间的接受过程 O 八仙筒镇内小户型楼房基本没有，出租楼房住宅的不多。投资门槛降低，收益更稳定； 填补镇内公寓楼的市场空白，易引起社会热点话题，提升租房一族的居住品质产品符合市场发展方向，成功人士更容易接受公寓楼的未来升值 T 目前公寓更多的被用于居住，商业水、电的价格会影响部分人群望而却步。 市场分析 根据SWOT分析 暂时制定较低物业服务费价格，待情况稳定后，恢复到正常合理价格 面对全镇进行租用公寓楼的登记，拿出部分公寓先出租，以后带租约出售。 在出租客户稳定后，推出销售信息，配以较高回购价格 在公寓楼顶部设立发光字体，起到更好的宣传作用，打造品质楼盘，品质公寓。 市场分析 人群分析 投资客居多 公寓的购买客户中，投资者占绝对比例。根据各项调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要由个体经营者和行政事业单位投资者组成；第二类为投资使用者，这部分人群办事计划性很强，购买后先出租，后使用，也有的先使用再出租。他们主要目的就是看中了公寓的增值潜力。 项目的特点和地域决定了本案打造公寓楼的合理性，有众多的需求者，带来投资者；这部分客户经济能力较强，对该项目未来升值有信心； 板块内经济发展以及片区知名度的提升将为板块物业带来源源不断的高素质、高消费群体； 如果项目能够解决居住成本这个瓶颈问题，将使项目取得更加理想回报成为可能！ 本次市场调研对本项目启示： 总 结 虽然公寓在全国各地备受追捧，但是在八仙筒这个有着悠久历史的文化古镇还是第一次落地开花。公寓兼具住宅和宾馆的诸多功能。是年轻一族、外地商户中长期居住的首选之地，是办公经商的明智选择，是社会发展需要的产品。 关于行业 只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我们可以不走“偏” 未来道路的一个重要依据。 需求方面 公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质。随着乡镇经济发展的确立和影响的扩大，一些外地客商、学校已婚教师和年轻一族的务工人员、陪读人群对于本地区公寓将产生巨大的需求。 租金方面 目前该地区的住宅楼租金标准为8元/月/㎡，镇内商业房出租回报率为3%左右； 我们的公寓投放市场后，40㎡的公寓租金能达到350元/月，8.75元/月/㎡，八仙公寓定价3000元/㎡，每间公寓40㎡的总价为12万元，每间公寓改造装修费用1万元，租金回报率为3.23%，达到当地人对投资房地产心理预期。 第一回合： 市场研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 销售策略 定位 通过送精美装修、直接入住、直接收租等概念炒作 超性价比 多功能酒店公寓 以上定位是本项目的核心特征体现，项目开发能否成功关键在于能否凸显这些核心特征。 因此，以上定位将会对本项目的规划设计和推广营销起核心指导作用。 购买物业用途定位 本项目按客户的购买物业用途分析，主要来自于三大类型客户——自用、投资和办公。 分析： 本项目坐落于新华大街