大连远洋中华路3#地块规划方案建议(同策)-107页分析报告.ppt

一期地块基本信息 一期位于项目西南角，连接地铁2号线（地铁站位于H地块内部） 总占地10万平，住宅建面29.32万平、公建建面3.12万平（商业主要位于H地块内） 地铁上盖商业+规整的住宅土地 地铁商业综合体+城市公馆+block街区 H地块——最大化利用地铁上盖物业的地段资源，商业价值最大化，打造商业+高层住宅示范综合体 J、M地块——高层住宅组团，打造高品质舒适型社区 沿街位置打造block特色上街 H地块 J+M地块 一期产品打造方向 Block特色商街 一期住宅面积段建议 【策略】 一期产品预计明年入市，应以契合当前板块市场主力需求为第一原则，实现项目安全快销 参考板块内不同项目的市场表现，提出适宜本案的户型建议方向 立足 区域市场 参照 竞品项目 区域市场成交结构 2011上半年泛华南区域商品住宅成交房型结构 泛华南区域商品住宅主力成交房型为两房，占比过半。 次主力为一房（23%）、三房（16%），极少量跃层。 区域成交房型类别较单一，其他房型成交极少。 泛华南区域内2R为住宅成交主力产品 1R：2R：3R比例约为1.5 : 4 : 1 2011上半年泛华南区域普通住宅各房型成交面积结构 一房主力成交面积50-70㎡；二房主力成交面积70-90㎡； 三房主力成交面积110-130㎡，次主力90-110㎡ 各个房型成交主力面积段:50-70㎡1R、70-90㎡2R、110-130㎡3R 区域市场成交结构 2011上半年泛华南区域普通住宅成交总价结构 主力成交总价段集中在50-110万元 50万以下、110-150万产品也有一定成交量 150万为总价上限，150万以上产品成交极少，全部为跃层或三房 成交主力总价段为70-110万，超过150万元的产品鲜少成交 区域市场成交结构 区域市场小结 区域内成交比例约为1R：2R : 3R为1.5：4 : 1 主力成交面积段：1R为50-70㎡；2R为70-90㎡；3R为110-130㎡ 成交金额集中在70-110万元区间，抗性上限为150万元 区域市场小结 区域市场成交结构 远洋地产的华南3号作品几乎与本案同步推出大连小户型公寓，须避免本项目与其产生内部竞争 未来竞争 区域市场 【原则一】 基于原有的产品成交结构基础下，需避免内部竞争，降低一房比例 一期住宅户型配比建议 竞品项目成交情况 【远洋广场】：舒适性产品普遍畅销 畅销户型为舒适型的89㎡两房，经济型的113㎡三房和舒适型136㎡三房 73㎡、77㎡两房，126㎡三房销售情况一般 68㎡两房滞销，部分由于北向户型受73㎡户型挤压 区域内其它竞品：同项目内低总价产品去化率高 泛华南区域内其它项目多位于边缘地段，且不具备品牌优势 同项目中相对低总价产品更加受青睐，体现在销售率普遍大于高总价产品 枣园万象 一室 供应134套，剩余80套 40% 两室 供应177套，剩余77套 56% 三室 供应208套，剩余170套 18% 鑫汇名苑 一室 供应92套，剩余45套 51% 两室 供应343套，剩余229套 33% 三室 供应94套，剩余82套 13% 美辰香醒 一室 供应142套，剩余5套 96% 两室 供应176套，剩余12套 93% 钰桥中央庭院 两室 供应210套，剩余117套 44% 三室 供应76套，剩余58 24% 竞品项目成交情况 区域边缘地段的普通项目中，低总价产品成交情况较好，中小户型备受市场青睐。 远洋广场位于华南板块核心地段，品牌开发商，其投资属性相对较强，舒适型产品去化率相对较高 区域项目成交情况小结 竞品项目成交情况 【原则二】本项目为远洋地产在华南板块的标杆型产品，地处板块核心，须在立足于区域市场的基础上适度注重产品舒适度，面积尺度适度放大 竞品项目 一期住宅户型配比建议 一期住宅户型配比建议 房型 面积区间 户型配比 配比 一房 50-60 10% 1R 10% 紧凑型两房 70-80 20% 2R 65% 常规两房 80-90 35% 舒适型两房 90-100 10% 紧凑型三房 100-110 10% 3R 25% 常规三房 110-130 10% 舒适型三房 130-150 5% 备注： 总体房型比例以二房为主，且细化产品线来最大化的吸引各类客群。 由于区域存在总价抗性上限，为确保总价优势，尽量压低常规和舒适型三房比例。 基于前两条原则得出的户型配比建议 The end . 大连同策房产咨询有限公司 2011-07-20 德式天鹅湖畔组团 B 德式天鹅湖畔 社区中央天鹅湖 在这里，开启德国天鹅湖城堡的大门 优雅高贵的天鹅激起涟漪荡漾的湖水 红枫潸然飘落，婉婉述说着童话故事里的美丽爱情 在这里，畅想美若仙境的自然风情 在这里，藏匿于生活点滴的幸福 …… 打造以德式天鹅湖畔为