1房地产基础培训要点解析.ppt

* 第四节：销售知识与案例分析 销售专业术语——面积篇 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等） 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。 公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。 * 第四节：销售知识与案例分析 销售专业术语——面积篇 分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下： 1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数 2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 * 第四节：销售知识与案例分析 销售专业术语——面积篇 7、面积计算公式汇总： 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 * 第四节：销售知识与案例分析 销售专业术语——面积篇 使用率：使用面积与建筑面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 * 第四节：销售知识与案例分析 销售专业术语——面积篇 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 * 第四节：销售知识与案例分析 销售实时税费——新房交易税费 1、购买新房缴纳的税费： 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税和维修基金。2009年6月1日-12月31日期间购买市城区的商品房，普通住宅契税税率1%；非普通住宅（除别墅）契税税率为3%，，购门面等经营性用房（不含二手经营性用房）的3%。印花税，收费标准为5元/证。 2、购房交纳的费用一般有： 在购房时交纳维修基金、物管费，在房屋交付使用时应交纳有线电视、煤气管道开户费等；办理国土证、产权证时缴纳产权登记费、土地分户费、转让手续费等，如果是按揭购房还应交纳按揭手续费，除以上费用外，可能还要交纳和开发商购房合同约定的其它费用。 但是从2009年7月开始，我市商品房交易实行一费制，除物管费、维修基金的其他费都将包含在房款内，不再单独缴纳。 * 第四节：销售知识与案例分析 二手房交易税费 事项 项目税费 收费标准 收费单位 承担方 办 理 房 产 证 产权登记费 80元/套 产权交易中心 买方 契税 住宅：1-3% 商业门面：3% 财政局 买方 营业税 144m2以上满两年：(评估价-合同原价)*5.6% ；144m2以上未满两年：评估价*5.6% ；144m2以下满两年：不征收营业税 ；144m2以下未满两年(评估价-合同原价)*5.6% 地税局 卖方 个人所得税 评估价*0.5%(满5年的唯一一套住宅免收) 地税局 卖方 印花税贴花 5元/本 产权交易中心 买方 办理国土证 办证费 属于出让土地的：138元 属于划拨用地的：138+面积*3.2元/m2 国土局 买方 测绘费 40元/套 产权测绘中心 买方 办理按揭