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一次性返租方案（全） 一、一次性返租 A、五年返租方案 说明： 五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。 我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。 计算方法： 以10万元为例： 五年返租金额为：10×8%×5=4万元 客户实付金额为：10－4=6万元 如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元 按揭五成月供：3×115.6=346.8元 五年后年回报：10×8%=0.8万元 五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87 五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8% 五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33% 分析： 以上的计算对客户 从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。 1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。 2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。 五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6% 五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8% 总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4% 相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4% 3、客户回报率高出8%为13.3% 对开发商 1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。） 实际负担为9.2%，相对风险较低。 2、可以很快的回收60%的资金。 3、降低前5年定时返租的资金压力。 操作要点： 1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。 2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。 3、对一次性付款优惠5%，按揭优惠2%，以鼓励一次性付款。 4、对老客户增加1%的优惠。 B、十年返租，客户付30%后，十年后获回报率 26.6% 由五年返租的按揭户，我们可以实行前十年无回报，前五年的按揭月供由开发商支付，但第五到十年也无回报。 计算方法： 以10万元为例： 五年返租金额为：10×8%×5=4万元 客户实付金额为：10－4=6万元 如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元 我们支付按揭五成月供：3×115.6=346.8元 五年后年回报：10×8%=0.8万元 五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87 五年到第十年的回报与前五年的月供只差346.8－319.87=26.93元 假设：十年后回报为总金额的8%则年回报可达8000÷30000=26.7% 分析： 以上的计算对客户 从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。 1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。 2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。 五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6% 五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8% 总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4% 相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4% 3、客户回报率高出8%为26.7% 4、客户前五年不需要付月供。 对开发商 1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。） 实际负担为9.2%，相对风险较低。 2、可以很快的回收30%的资金。 3、降低前5年定时返租的资金压力。 4、损失了每月26.93元的差额。 5、增加了成交率。 操作要点： 1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。 2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。 3、此方案不优惠，以降低此投资方式比例。 4、对老客户增加1%的优惠。