第八章租赁租金管理与决策要点解析.pptVIP

借款购买： 期限 年初欠款 利息 归还本金 还本付息 1 120000 12000 36000 48000 2 84000 8400 39600 48000 3 44400 4440 43560 48000 合计 144000 免税额比较 期限 利息 ① 折旧额 ② 借款购买免税额③＝①＋② 融资租赁免税额（＝租金） 1 12000 40000 52000 45000 2 8400 40000 48400 45000 3 4440 40000 44440 45000 总免税额 144840 135000 ▼如果借款购买，企业可以将折旧及借款利息计入成 本而免税；如果采用融资租赁方式，企业可将租金计入 成本而免税。 ▼以上是在没有考虑资金的时间价值的情况下进行的 比较，借款购买所产生的税收减免额大于租赁。 ▼如果考虑资金的时间价值，结果如何？假定企业预 定的折现率为15％。 借款购买可免税额的现值为 : 45000（P/A,15%,3）＝102745.1元 融资租赁所产生的减免税的现值为： （三）自有资金购买、贷款购买和租赁对企业财务比率影响的比较： 分别比较三种方式对企业财务比率的影响： 例如，某企业有资产300万元，其中流动资金为200万元，固定资产为100万元的设备。 项目 摘要 资金运用（资产方） 资金来源（负债方） 流动比率（％） 负债比率（％） 流动 资产 固定 资产 合计 流动 负债 长期 负债 自有资金 合计 设备购买前 200 100 300 100 50 150 300 200 100 自有资金 购买后 190 110 300 100 50 150 300 190 100 贷款 购买后 200 110 310 100 60 150 310 200 107 租赁后 融资租赁后 200 200 100 110 300 310 100 100 50 60 150 150 300 310 200 200 100 107 流动比率＝流动资产÷流动负责 　衡量企业短期偿债能力的重要指标 负债比率（产权比率）＝负债总额÷股东权益总额 　衡量企业长期偿债能力的重要指标 例： 　　某公司欲添置一台设备，其寿命期为5年，有购买和租 赁两种方案。若用自有资金购买，需款60万元，期末残值为 2万元；若向租赁公司租用设备，每年需付租金13万元。设 备年运营成本为10万元，各种维修费用平均每年为2万元。 设年利率为5％，请进行成本比较分析，并作选优决策。 [（P/A，5％，5）＝4.3295；（P/F，5％，5）＝0.7835 ] 年金现值系数 复利现值系数 三、出租人租赁项目决策 ？如何对租赁项目进行评估(评估内容); ？如何选择最有价值的项目(评价方法)。 （一）评估内容 　　 1.承租企业概况 　　2.租赁项目的前景 （二）评价方法 1.净现值法 2.现值指数法 现值指数是指未来现金流入现值与未来现金流出现值的比率。 如果指数大于1，则表明投资项目是值得 的，小于1，则表明 投资不是最佳的。 3.☆内部收益率法（隐含租赁利率法） 内部收益率，即隐含租赁利率是指租赁收入的现值 等于实际租赁成本时的折现率。 　是表明在融资租赁交易中，租赁成本的实际回报率。 为什么要计算隐含租赁利率？ 融资租赁合同的条件各种各样，有的期限长短不同 （三年、五年）；有的附加条件不同（收或不收租赁手续费、 保证金等）；有的回收租金的方式不同（期末付或期初付）。 因此很难从表面上对各种租赁条件下的收益率进行比较。 １）租赁保证金对出租人决策的影响 为了降低风险，有时租赁公司要求承租人先缴纳一 部分保证金，既表示承租的诚意，也担保租赁合同能 全面履行。 在处理保证金时，一般有两种方式： 　　一是直接冲减本金； 　　二是冲减后期租金。 Ｑ：对租赁公司而言，为什么更愿意采取冲减后期租金的方式来处理保证金？ 因为这样能真正起保证合同履行的作用，也相当于租赁公 司在租期内不付利息地占用了承租人的保证金，对租赁公司 显然是有利的。 例：设某租赁物件的成本为1,000,000元，分3年6期每半年末等额支付租金，承租人先付10%的保证金，租赁公司要求此保证金做为最后一次支付租金时的抵付额，租赁公司申明的年租赁利率为7·75％ 问：隐含租赁利率？ Ｑ：采取冲减后期租金的方式处理保证金，会影响收 益率吗？ 由于该保证金作为最后一次支付租金的抵免项，不能直接 冲减本金，因此，计算租金时本金仍为1,000,000元，则，每 期租金计算如下： 然而，对出租人来说，由于先收入100,000的保证金，因此其实际成本