第二章土地产权要点解析.ppt

五、共有土地使用权 （一）含义 是指两个以上的土地使用者共同享有同一土地的使用权。 如：共有土地使用权在现实中有： ①场地共用（共同取得土地使用权）；②多层或高层建筑基底共用；③两个以上子女共同继承取得一个土地使用权。 共有土地使用权拥有者对该土地都依法拥有使用的权利，都是该宗地的使用者。但是，各个使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。 （二）共有的种类 1.按份共有 两个以上的公民、法人或其他组织依法律规定或合同的约定的份额享有土地使用权的利益并承担其义务的共有。 我国法律规定，在转让共有房产时，须经其他共有人书面同意。当共有人要求转让或分出其份额时，其他共有人一般应允许，但他们具有优先购买权。 2.共同共有 其特点是：共有人是土地使用权利益的享有和义务的承担整体。 比如夫妻共有、因继承产生的共有等 共同共有财产因一定的法律事实，也可以分割，但有些除外。如高层建筑中的共同共有土地，每个权利人只能享有而不能分割。 问题： 关于共有土地使用权土地权益如何分摊? 第四节 土地他项权利 土地他项权利是指土地所有权、土地使用权以外与土地有密切关系的权利。 土地他项权利主要有以下几种类型：　　（1）地役权，是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。我国现行法律没有地役权的概念，但是《民法通则》规定的相邻权中，实际存在着地役权，如通行权、排水权等。　 我国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 　 地役权案例 甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。  　（2）土地租赁权，是指出租人将土地提供给承租人使用，土地承租人按合同规定支付租金并对土地占有、使用的权利。 （3）土地抵押权，是指土地使用人依照法律规定，不转移抵押土地的占有，向债权人提供一定的土地作为清偿债务的担保所产生的一种担保权。当债务人不履行债务时，债权人有权依法将土地折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接受抵押的人是抵押权人，提供土地抵押的人，是抵押人。 第五节 土地权属争议的解决 指两个以上单位或个人同时对未经确权的同一地块各据理由，主张权属，根据各方理由难以解决的土地权属矛盾，也称为土地权属纠纷。 土地权属争议处理的原则 《土地管理法》第16条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理；当事人对人民政府的处理决定不服的，可以自接到通知之日起30日内，向人民法院起诉。 土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。 * 本着协商一致、平等互利的原则对不同 的土地所有权关系进行调整或改变 （一般发生在农民集体内部） 第二章 土地产权 第一节 土地产权概述 一、产权 1.产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客体为前提和基础，产权中“产”即为客体，没有特定客体的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖于特定客体的产权。 2.产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体的关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权。主要包括包括对财产的所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。 二、土地产权 （一）含义 是指有关土地财产的一切权利的总称，一般用“权利束”表示。 它包括土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 （二）土地产权的基本特征 1.排它性 2.土地产权的登记性 3.土地产权的相对性 第二节 土地所有权 土地所有权属于财产所有权的范畴，是全部土地问题的核心。 一、土地所有权的概念和特征 （一）土地所有权概念 在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次： 土地所有权法律制度 土地所有权权利 （1）土地所有权法律制度 即土地所有权是土地所有制在法律上的反映。 （2）土地所有权权利 即土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 占有权： 土地所有权主体对其土地