西安北郊商业要点详解.ppt

北郊商业论述 ——目录—— 第一部分：北郊概述 一、区位 二、历史 三、现状 第二部分：北郊商业地产 一、主要商圈分析 二、现状及发展 三、租售价分析 四、楼盘案例分析 第二部分：北郊商业地产 商圈分析 北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。 第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。 第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。 第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果 批发，农副产品批发零售为主。 二、现状及发展 目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。 其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。 未来商铺与写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、 MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。 三、租售价分析 北郊商业地产的租售价按地段，交通，物业质量以及发展状况的不同的不同，可分为以下几个主要区域。 第一、以北关正街未央大道为中轴线的商业区，商业活动较为活跃，各业态较为丰富，写字楼较为集中，公司较多。在商业活动较为密集的区域，例如龙首村十字，凤城二路，05年以前的写字楼租价水平较低，每平米每月在30到50元之间，05年以后的写字楼租价在40到80之间；商铺在200到350之间，人流量较少的区域商铺的租价在150到260之间 。售价写字楼在8000到12000之间，商铺在20000到30000之间，回报率较高，大概在10%左右。 第二、 在商业活动针对性比较强的区域，像大明宫建材城内部租价在较高在200到300之间，外面商铺租价在150到200之间。 第三 、以旅游休闲为主的商圈包括：周围大学城休闲时尚商圈，环汉城休闲服务商圈，西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈，这些商圈由于区位和人流量得原因，商铺租价较，低价位在150到200之间。 四： 楼盘案例分析 案例分析 未来城是目前北郊比较具有代表性的商业综合体，2013年交房，销售状况良好，目前销售面积所剩无几。是未央大道两侧继塞尚街区 ，雅和花园之后又一个综合性的商业广场。6万平米的高尚购物中心，由著名的新加坡怡丰城运营商全程运营，内部餐饮、购物、休闲、娱乐一应俱全。高档精品服饰、首饰，时尚电器，各类美食，国际影院……，汇聚时尚，名品浸染，定能带来全新的购物感受和休闲娱乐体验。  裙楼三层顶的平台上，设置了超过1000平米的国际休闲会所，配备恒温泳池、健身、洗浴等标准化设施。地下二层设置了大型标准停车库，提供给在此居住者和游览购物的人们停车使用。  此外，项目还拥有南二环罕见的2万平米的景观休闲广场，全球知名景观专家贝尔高林以其超前的设计理念，完全满足居者购物、休闲、娱乐、交流的需求。 一、业态分析 就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%