物业承接查验操作指南之二要点详解.ppt

《物业承接查验操作指南》之二机构更迭物业承接查验 一、机构更迭物业承接查验概述 1.1 机构更迭物业承接查验概念 物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 机构更迭物业承接查验和移交是指在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会或业主方选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、公共设施设备的承接查验及移交活动。 1.2 机构更迭物业承接查验的意义 现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义： 1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 2. 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。 1.3 机构更迭物业承接查验的依据和原则 1、机构更迭物业承接查验的依据 物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件： （1）物业服务合同； （2）《物业管理条例》； （3）《物业承接查验办法》； （4）《管理规约》； （5）移交的物业图纸资料、清单； （6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范； （7）物业管理相关的合同、协议等。 2、机构更迭物业承接查验的原则 《办法》第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。” 1.4 机构更迭物业承接查验的法律主体 （1）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产权单位）移交时的双方法律主体是： 交方：原有的物业服务企业 接方：物业的业主或业主委员会（产权单位） （2）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是： 交方：业主或业主委员会（产权单位） 接方：新选聘的物业服务企业 二、机构承接查验及交接要求 2.1 机构更迭物业承接查验的范围 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 2.2机构更迭物业承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业应当同时满足下列条件的情况下才能实施承接查验： 1、物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同； 2、物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。 。 2.3 承接查验的准备 1、成立物业承接查验小组 签订物业管理服务合同后，新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 2、准备资料和工具 准备接管时所需的各类表格、工具、物品等，物业的承接查验验收小组应提前与业主或业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的资料、清单等。 3、提前与有关单位协调关系 机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定，为了顺利开展承接查验，需要同建设单位‘原物业服务企业、业主委员会、行政主管