物业承接查验基础培训要点详解.ppt

前期介入 前期介入的作用： 1. 确保项目的功能定位和物业使用功能的正确性，并从使用人的角度出发监督施工，防止物业在使用功能上存在缺憾，为今后物业管理奠定良好的基础。 2. 收集和掌握物业的第一手资料，并提前策划理想城前期物业管理的方案，进行编制物业客服中心机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过度。 3. 维修部及其他工程人员熟悉场地，充分了解所管物业的情况，方便物业后期设备设施的维修、保养和管理。 前期介入 前期介入的流程： 1. 双方确定工作内容要求； 2. 物业公司成立前期介入工作小组； 3. 制定工作方案； 4. 方案实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见设计缺陷和施工质量问题、机电设备、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认； 5. 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查； 6. 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 常用验房工具介绍 工具名称：塞尺 工具介绍：塞尺又称测微片或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一， 横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可以直接读出缝的大小了。 常用验房工具介绍 工具名称：阴阳角尺 工具介绍：检测阴阳角内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉出旋转270度，使指针对准“0”位，然后靠在阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测面的垂直偏差。 常用验房工具介绍 工具名称：激光测距仪 工具介绍：激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体积小、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。 常用验房工具介绍 工具名称：空鼓锤 工具介绍：用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。 * 室内验收方式及处理方法 1、墙面的验收 对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。 如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。 空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。 处理方法： 如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。 * 室内验收方式及处理方法 2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。 * 室内验收方式及处理方法 3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的 柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的 水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问 题，更不是墙基下沉而造的。 处理方法： 将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。 * 室内验收方式及处理方法 4、楼板的验收 仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。 如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。 处理方法： 顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。 * 室内验收方式及处理方法 5、顶棚的验收 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。 * 室内验收方式及处理方法 ６、进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。 处理方法： 门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。 钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。 * 室内验收方式及处理方法 ７、窗的验收 要看窗的边框