义乌市城中村改造模式的思考与探索要点详解.pdf

义乌市城中村改造模式的思考与探索 褚筠 摘要：义乌作为以商促工、贸工联动、高度市场化的奇迹城市，城乡发展存在极大的不确定性，需要 规划探索顺应市场规律的技术和方法。城中村改造的问题，是城乡二元体制留给我们的一个改革课题，单 一市场导向的低成本城镇化路径使义乌生成了四层半垂直房的特殊的城中村改造模式。随着城市由工业化 向品质化转型发展，这种模式浪费土地资源、制约城市发展，弊端日益凸显。本文深入研究了义乌的城市 运行机制，指出四层半的改造模式是不可持续的，从城市效率出发指出规划应充分考虑自下而上的需求， 采用一种渐进式的城中村改造路径，包括对现有四层半垂直房进行纯化功能、优化环境的改造，同时应积 极探索高层集聚的新的改造模式，用市场化的手段来寻求解决的办法。在此基础上，本文以后宅中心集聚 区为例，深入探讨了这种依托市场、赋权于民的改造模式的操作方法，包括弹性的安置面积测算方式、体 现村民意愿的改造方式以及引入大开发商的开发方式，希望为此类地区的规划引导提供可行的方向。 关键词：城中村改造；四层半垂直房；高层集聚；义乌模式 义乌是一个特殊的城市，改革开放30 年来，依托小商品市场的带动实现了高速的经济 增长，创造了市场先发、商贸主导、产业联动的“义乌模式”。市场的高速发展也大力推动 了义乌的城镇化进程，单一市场导向的低成本城镇化路径使义乌生成了四层半垂直房的特殊 城中村改造模式。然而随着城市由工业化向品质化国际化发展，这种模式的弊端日益显现， 制约了城市的发展。本文希望在深入研究义乌城市运行机制和村民实际需求的基础上探索一 种行之有效的新的城中村改造模式。 1 义乌市城中村建设现状 1.1 义乌市城中村建设历程 在闻名全球的国际小商品市场发展带动下，义乌的城市规模急剧扩张，农村用地逐渐被 城市包围，出现了大量的城中村。随着经济的高速发展，农村居民要求改善居住条件的呼声 日益高涨，义乌各地纷纷开始探索旧村改造的途径。1999 年义乌市政府出台《义乌市旧村 改造暂行办法》义政116 号文，鼓励城中村进行整体拆迁改造。文件提出“城市规划区内的 旧村改造按拆建比1：1 规划，规划建筑密度32%，规划房屋层次为3-4 层，高度控制在12.5 米以内，屋顶采用坡屋顶。”由于城中村户籍人均宅基地均在 40-50 平米，1：1、3-4 层的 拆建方式使人均建设用地至少达到120 平米以上，土地浪费现象严重。同时，精确的建筑密 度、高度和风格的控制导致城中村建筑只能按照兵营式、整齐划一的模式进行规划布局。 2001 年义乌市政府对该办法进行了修订，提出义政 113 号文，进一步规范了村庄改造 的用地审批标准和程序，明确将“住宅总占地”作为安置标准，深受村民欢迎。规划建筑密 度为 23%-27%，房屋层次控制在四层以内，檐口高度控制在 13 米以内，屋顶一律采用坡屋 顶。村民为获取最大建筑面积，只有加建顶层阁楼，由此，义乌市基本确定了一直延续至今 的“宅基地安置，多层垂直房”的特殊的城中村改造模式，俗称“四层半”（图1）。 图1 义乌市四层半的城中村改造建成情况 随后，义乌也出台了包括《义乌市新农村住房建设实施办法》、《义乌市城乡新社区建设 实施办法》在内的一系列政策，提出集约利用土地、鼓励建设高层公寓，但按人均用地控制 村庄规模的做法受到村民抵触，推行难度很大。因此，义乌的城中村改造一直是在116 号文、 113 号文的政策驱动下实施，形成了大规模低容量、千篇一律的城中村建设格局。 1.2 城中村改造的特殊模式 义乌的“四层半”是一种带阁楼的竖向功能混杂的居住形态，实质是一种以租赁营业为 主体的低成本商住空间。以宅基地为安置标准，四层半垂直房一套为一户所有，底层通常出 租为商铺、工厂或物流仓库；2-3 层出租为办公或居住；4 层以上村民自住。按出租功能不 同可分为“商贸+办公+居住”、“商贸+生产+居住”、“商贸+仓储+居住”等不同的三合一模式。 同时为顺应市场效率，垂直房居住区为争取更多的沿街铺面、底层用房，在同样开发量情况 下形成高密路网、多层为主的空间布局模式 （图2）。 图2 四层半垂直房空间布局模式 义乌以小微个体和低成本为核心竞争力，也是维持义乌城市经济活力的本源。除三大小 商品城（7.3 万个体经营商位）外，义乌拥有30 多个由小商铺构成的专业街、10 万个小型 电商卖家（50%规模 1