第8章抵押贷款评估讲解.ppt

第八章 抵押贷款评估 学习指导 重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点、方法和流程，并理解市场法、成本法和收益法在抵押贷款中的具体应用，领会在抵押贷款评估中如何把握价值风险因素。 资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响 图 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 市场价值 针对市场价值概念内涵的争论焦点： 以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量； 房地产权益还是房地产实体； 价格还是最高价格； 最可能价格还是最高价格； 均衡价格还是市场价值。 市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事且不受任何强迫的情况下，对双方在一定范围的交易活动中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产在估价期日的估计数额。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 市场价值 市场价值的特性 市场价值是客观价值，不是主观价值。 市场价值是价值范围，不是价值点。 市场价值是时点价值，不是持续价值。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 抵押贷款价值 新巴塞尔资本协议补充文件： 抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到待评估房地产未来出售的可能性，顾及房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产的当前用途和可能的用途改变等条件下，评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。 国际评估准则： 强调：抵押贷款价值是非市场价值，是风险估价中的概念，在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款价值。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 抵押贷款价值 抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征： 安全性。 保守性。 持续性。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 抵押贷款价值 抵押贷款价值和市场价值的比较 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识 市场价值是一个时点价值的概念，其暂时性与抵押贷款所需要的持续性之间构成了一组矛盾，因此可引入抵押贷款价值作为持续价值类型 市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评估的，这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰的表述。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识 认识市场价值和抵押贷款价值在抵押贷款评估中的作用： 市场价值反映了银行的资产账面价值，为同一时期银行抵押贷款业务与房地产领域的横向比较提供了基础。 市场价值是抵押房地产于估价时点上在市场中可能实现的交换价值。 抵押贷款价值可以作为银行会计计量的参考，有利于增强银行的财务安全性。 抵押贷款价值可以作为银行审计的参考，便于银行加强对抵押贷款的监控和管理。 抵押贷款价值可以作为银行进行贷款风险评级的基础，有利于量化风险，建立银行内部的风险预警机制。 8.1 评估的价值类型与目的 8.1.2 抵押贷款价值评估的目的 房地产抵押是出于为债务人如期履行债务提供物质担保的需要。对房地产进行评估的目的在于为抵押行为双方提供房地产的抵押贷款价值。抵押贷款价值对抵押人来说，代表他能够取得的贷款额度。对于抵押权人来说，则反映了作为抵押担保物的房地产所起到的债务履行担保的程度。因此，抵押贷款价值代表了房地产抵押权益价值，它不是市场价值或清算价值。抵押贷款价值与市场价值之比，可以反映作为抵押担保物的房地产风险的大小。这一点对于银行信贷部门量化研究信贷风险具有很好的启示意义。 8.2 抵押贷款评估中的收益法 8.2.1 评估原则 预期原则 变动原则 8.2.2 适用和限制条件 直接资本化法和报酬资本化法的优劣 对收益方法的选取主要取决于可获得市场数据的充足性和可靠性。在市场数据充分的情况下，上述两种方法都是可行的。在能够从市场上获得具有相似预期收益的大量可比实例的情况下，运用直接资本化法更为有效；而在市场上缺乏足够数量的可比实例的情况下，评估人员有可能通过确定合适的报酬率而提供一个更为准确的评估结果，因此报酬资本化法可能会更为可靠。 8.2.3 评估方法和程序 直接资本化法 单轨制的直接资本化法 图 8.2.3 评估方法和程序 直接资本化法 双轨制的直接资本化法 图 8.2.3 评估方法和程序 报酬资本化法 又称现金流量分析法，即DCF法，是通过预测房地产在典型持有期内（一般为5~15年）的预期收益和现金流量，通过适当的资本报酬率将持有期内的现金流转化为评估现值的收益