德思勤《都市综合体运作的思考与实践》讲解.ppt

保留原有的独特景观——古村落建筑 都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值， 在改造中应保护、延续。 保留原有的独特景观——皇岗村庄氏祠堂 极富中国民间色彩，保留并作为都市核心区中的景点。 项目简介： 项目位置：东莞市城市中心区 占地面积：21.1万平方米 建筑面积：80万平方米 东莞·第一国际 东莞第一国际发展方向解析图 东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图 天健芙蓉盛世位于长沙市芙蓉中路一段，伍家岭市级商务中心圈。总占地面积181189m2，总建筑面积约70万m2，功能涵盖居住、商业、酒店（公寓）、办公等。 长沙·天健芙蓉盛世 四、都市综合体的资本进入与退出 都市综合体的融资 规模大、周期长 高风险、高收益 多元化 特点 * 都市综合体运作的思考和实践 深圳市德思勤投资有限公司 董事长 龙固新 一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤都市综合体物业的实践 四、都市综合体物业的资本进入与退出 目 录 一、旧城改造是城市升级的必要过程 在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 城市化进程扩大城市规模 城市升级要求旧城改造 城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。　 旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。 关于旧城改造的分类 旧工业区改造 旅游度假区改造 历史文化保护区改造 城中村改造 旧城 改造 港口、码头改造 旧城商业区重建与改造 旧城居住区改造 中心区改造 旧城改造研究思路 改造评价 如何判断改造是否成功 改造模式 如何改造 改造主体 谁来改造 改造影响 改造会造成什么影响 改造目标 改造成什么 改造条件 为什么能改造 改造原因 为什么要改造 旧城改造研究体系 旧城改造要解决的问题 旧城改造根本原因 土地资源短缺 优化土地存量 土地资源浪费 旧城改造 城市更新 旧城改造实质：如何合理利用已开发土地 旧城改造目标 提升城市形象，完成城市升级 完善城市功能，成熟城市配套 城市结构合理，产业布局得当 集约利用城市土地，提高土地利用效益 改造 目标 旧城改造主体 确定改造主体如何参与 确定改造主体的责权利 确定改造主体 政府 开发商 责任 权利 利益 股份公司 旧城改造模式具体内容 解决原住民的安置问题 安置方式 确定拆赔比 补偿方式 确定改造的方式及改造周期 改造方式 确定改造主体的职责、权利、义务 改造主体 说明 改造模式 发达国家的旧城改造经验 （一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如,德国在城市(乡镇) 规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20 % - 30 % ,高的达到40 % - 50 % ,人均占有量达100 平方米左右。 （二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护 例如在旧城改造的过程中,法国共有12600 处古迹和21300 座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。 （三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金 开始于1954 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。 二、旧城改造催生都市综合体 特征1 地价与租金提升 经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化 。 特征2 最高的交通可达性 特征3 城市功能聚集中心 旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重 要的交通手段，其次