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住宅户型评价 用专业标准评价住宅户型 消费者购房经验 去不去,看位置 行不行,看户型 定不定,看价格 住宅户型评价 (第一篇) 传统户型点评方法 户型点评案例 点评户型:这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积,却显不出宽裕。布局不紧凑,导致整体使用效率大大降低。其中,客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。 优点: (1) 户型方正,便于布置各类家私。 (2) 动静分区,起居方便。 缺点: (1) 在卧室的面积配备上,通常主卧应加大,而小卧室常用来作老人房/客房/书房,小一点没关系。同时,可以把省下的面积改成贮物间。 (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 (3) 客厅—餐厅的空间显得沉闷,加上餐区光线较暗,不利于营造舒适的就餐环境。 (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势,公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房,通风采光不良。 (5) 厨房与餐厅距离太长,使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间(尤其是卫生间的门)的关系不理想,风水上通常忌讳坐厕对床。 概论 户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系 户型与小区布局的关系 物业价值的唯一性: 相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同; 拥有资源的不尽相同(景观资源)。 户型与容积率的关系 容积率越高,意味着建筑密度大,楼间距小,对视情况多(小区容积率大于3 则环境恶化) 反之亦然 例:2004年红树湾楼盘 红树西岸 容积率 3.32 (大体量高层板楼) 瑞河耶纳 容积率 1.41 (联排别墅、洋房、小高层) 中信红树湾 容积率 3.18(高密度板楼、高层塔楼) 容积率低,每平米占有资源多,价格自然要高 户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面 户型与楼层的关系 低楼层可以享受内院景观 小区住宅,楼层越高,楼层间的压抑感越少 价格制定时,往往最低价为3层;1、2层价格高于3层;3层以上,逐层加高 中国民居对朝向的选择 广东以北民居:向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 广东民居(北回归线以南): 向南房冬日有阳光,夏日无阳光 向北房冬日无阳光,夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居: 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择: 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 户型与景观朝向的关系 自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 案例: 1. 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2. 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力 **户型评价表 《住宅户型分类表》(附件一) 《**住宅性能标准表》 (附件二) 《**住宅户型评价表》 (附件三) 深圳住宅分类 住宅户型分类表(表1-1) 单位:㎡ 深圳住宅分类 住宅户型分类表(表1-2) 单位:㎡ 住宅性能标准参考:建设部商品住宅性能认定标准 住宅性能标准一(表2-1)(套内面积) 世联住宅性能标准 住宅性能标准一(表2-2)(套内面积) **住宅户型评价表 市场对户型的关注点 客户在购房时 考虑居室各部分优先顺序 客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等) 主卧室:合理性(面积、采光)、私密性 餐厅: 相对独立,通风采光 厨房: 宽敞实用,有服务阳台 卫生间:便利性、隐蔽性 次卧室:作书房、客房适宜 阳台/露台: 生活阳台(景观阳台)的休闲、观赏性 服务阳台(生活阳台)的实用 在户型评价时,要尊重这种市场需求,并据此有重点、有层次、有步骤
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