省注税土增税摘要.ppt

土地增值税扣除项目 收入构成 转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。— —《条例》第五条 1、货币收入－－纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款； 2、实物收入－－纳税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。 3、其他收入－－纳税人转让产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。 收入总额 1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）第一条：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、财税[1995]48号第六条第一款:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入 视同转让房地产收入额 国税发〔2006〕187号第三条第一款 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（拆迁安置房） （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 销售种类 【案例10】：***项目中，以每一楼栋的户均建筑面积和平均每平方米售价判定该楼栋内所有的房产类型，因A2-10号楼、A2-4号楼两指标同时满足标准，就将该两栋楼337户套、44808.44平方米、449,794,566元确定为转让普通住宅，其他楼栋或户均建筑面积或平均每平方米售价不满足标准，全部判定为转让其他商品房。 抽查销售明细表发现，A2-10号楼、A2-4号楼个别楼房的单套建筑面积超过140平方米，却被判定为普通住宅；也发现其他楼栋的许多楼房同时满足普通住房标准，却被判定为非普通住房。 介绍归集方法 价格明显偏低无正当理由的关联交易 案例6：北京***项目中，销售给关联企业***投资管理公司328个车位，销售均价20万元/个，每平方米销售价格低于成本50%，且远低于而同一时期销售给其他单位80万元/个的销售价格。应调增收入 重点关注： 1、关联关系 2、偏低幅度 3、大量交易 土地增值税的计算 一、基本数据 1、总建筑面积 2、可售面积（广义） 3、销售面积 4、各类型销售面积、销售收入 5、基本扣除项 （1）土地 （2）开发（六项） 土地增值税的计算 二、数据加工 1、销售比=总销售面积÷总可售面积（广义） 2、销售类型比 （1）普通住宅=普通住宅销售面积÷总销售面积 （2）非普通住宅=非普通住宅销售面积÷总销售面积 （3）非住宅=非住宅销售面积÷总销售面积 3、扣除项目总额=（土地+开发）×1.3+销售收入×5.6% 不当之处 欢迎批评指正 开发产品的审核要点 六、“可售面积”的把握 1、狭义的可售面积=《预售许可证》标注的“可售面积” 2、广义的可售面积=总建筑面积—产权属于全体业主所有的建筑面积 —无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积 3、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。该面积包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。因其总产权登记在开发商名下，税务处理上相当于固定资产待遇，必须保留扣除项目金额 开发产品的审核要点 七、总建筑面积的数据来源——总产权登记面积或实测面积 八、“不可售面积”的确定——实际移交 九、移交滞后的对策 十、切忌直接使用狭义的可售面积 审核开发 产品建成情况 竣工验收 建筑面积 扣除项目金额的承担者 不承担扣除项目金额的建筑面积 《预售许可证》 确认的可售面积 虽未经销售许可但归开发商拥有或控制的建筑面积 建成后产权归 全体业主所有 的建筑面积 建成后无偿移交 给政府等部门的 建筑面积 建成产品审核 审核要点 审核资料 1、审核总建筑面积：审核立项文件、各类许可证、竣工验收材料、测绘报告、预先登记等资料中的建筑面积； 2、审核不可售面积： （1）审核建成后无偿移交政府或非营利机构