第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式讲解.ppt

（2）安置补助费。 安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用，包括劳动力安置费和生活补助费。 安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 开发建设中的农地征用补偿 （3）土地附着物。 土地附着物是指经集体组织或农民个人投入形成的地上建筑物、构筑物或其他设施如房屋、树木、水井等。 （4）青苗补偿费。 青苗是指从播种以后到收获之前生长在耕地中的农作物。它与地上附着物一样属农民对土地的投资。 开发建设中的农地征用补偿 （5）临时建设用地补偿费。 在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，及时归还。 （6）税费。 耕地占用税 新菜地开发建设基金。 征地管理费 2.2.6城市房屋拆迁管理制度与政策 1城市房屋拆迁管理概述 （1）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。 (2)房屋拆迁的一般规定 1)拆迁的一般规定 2）补偿方式 “拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换” 3）补偿标准 以房地产市场评估价格确定 (3)租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。 2城市房屋拆迁管理 （三）拆迁协议 拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。 （4）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍 上海市拆迁补偿安置方式有三种，可由被拆迁当事人选择确定。 一是实行货币补偿安置； 二是实行货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（即价值标准房屋调换）； 三是实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（即面积标准房屋调换）。但拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，只能用货币补偿。 （一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算 拆迁未出租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，或拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被拆迁人选择房屋调换，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货币补偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆除人选择货币补偿的，租赁关系终止的，其货币补偿金额的计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20% 而其承租人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴）×被拆迁房屋的建筑面积 拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，租赁关系终止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%。 拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的20%补偿给被拆迁人，80%补偿给原承租人。 低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。 值得注意的是，拆迁