第九章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法讲解.ppt

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 第一节 房产税 一、房产税基本原理 （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点： 1.属于财产税； 2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、纳税义务人 在我国境内拥有房屋产权的单位和个人 1、产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2、产权出典的由承典人缴纳； 房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的行为。 3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 【要点】房产税的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。 三、征税对象和征收范围 征税对象：房产（有屋面和围护结构） 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区 城市是指国务院批准设立的市 县城是指县人民政府所在地的地区 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇 工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿企业所在地 四、计税依据与税率 （一）从价计征 计税依据=房产原值×(1－扣除比例) 1、扣除比例 按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值计算 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 2、房产原值的规定 （1）原值为账载原值。原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 （2）房屋原值包括与房屋不可分割的各种附属设备和配套设施如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。更换房屋附属设备和配套设备时，原值＝房屋的原始价值＋更换的新设备的价值－原来相应设备和设施的价值(易损零配件除外) 某企业2009年对原值为2400万元的办公楼的空调进行更换，更换的新的中央空调价值800万元，更换的旧空调原值200万元，已提折旧160万元；更换易损的照明设备，新的照明设备价值0.8万元，更换的旧照明设备价值0.2万元，2009年末更新完毕。假设2010年未发生其他变动，2010年该企业办公楼应纳房产税 办公楼设备更新后的原值=2400+800-200=3000（万元） 应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）。 注：原值＝房屋的原始价值＋更换的新设备的价值－原来相应设备和设施的价值(易损零配件除外)。 （4）房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等 （5）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 某企业购进一宗土地，占地13000平方米，支付价款13000万元，每平方米平均地价1万元，企业在该宗土地上建造办公楼，建筑面积6000平方米，建筑成本及费用共计26000万元，公共配套设施及附属设施价值共计1200万元，该办公楼于2009年12月竣工。假设2010年未发生其他变动，（扣除比例为30%） 宗地容积率=6000/13000=0.46，小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 计入房产原值的地价=6000×2×1=12000万元 （应税房产建筑面积×2×土地单价＝6000平方米×2×1万元/平方米＝12000万） 该办公楼原值=12000+26000+1200=39200（万元） （房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等） 2010年应纳房产税 =39200×（1-30%）×1.2%=329.28（万元） （二）从租计征 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 应纳税额＝租金收入×12％(或4%) 租金的确定： 1、租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 2、以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 3、租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金