第九章-购房规划讲解.ppt

第九章 购房规划 第一节 房地产投资基础 第二节 住房抵押贷款 第三节 房地产投资策略 第 四节 住房规划 第一节 房地产投资基础 一、房地产的状况 二、房地产投资 三、个人投资房地产 第二节 住房抵押贷款 一、住房抵押贷款概述 二、住房抵押贷款偿还的方式 第三节 房地产投资策略 一、房地产投资时机 二、房地产投资地段 三、期房投资 四、住房类型的选择 第四节 住房规划 一、住房构建规划的流程 二、租房与购房决策 三、购房与换房规划 二、房地产投资地段 选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题; (1)对城市规划的把握。 (2)对投资地段升值潜力的把握。 (3)房地产投资地段的选择：①上风口；②高走；③近水；④沿边； 三、期房投资 选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题; 1.期房投资的好处：(1)价格更便宜；(2)设计更新潮；(3)选择空间更大；(4)升值潜力高 2.期房投资的劣势 期房投资的劣势如下： (1)预售房屋通常要过一年半载才能建成入住，在这段时间里，资金占用多，利息损失也较大；(2)不能按时交房或到期交付的住房质量、面积、配套设施不合要求；(3)房地产市场存在价位下跌的风险，如房价下跌，投资者就花了冤枉钱；(4)周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。 四、住房类型的选择 一、住房构建规划的流程 二、租房与购房决策 (一）净现值法 (二）年成本法 净现值法 净现值法 净现值法 一、房地产的状况 (一）商品房 (二）安居房、解困房和经济适用房 (三）房改房 商品房 商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋购买商品房后拥有对住房的独立产权，土地使用权通常为70年。 安居房、解困房和经济适用房 安居房是指为实施国家“安居工程”修建住房 解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商，按照普通住宅建设标准建造的、以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。 房改房 房改房是指国家机关、国有企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工。 二、房地产投资 (一）房地产投资的优点 (二）房地产投资的缺点 房地产投资的优点 (1)可观的收益率。 (2)现金流和税收优惠。 (3)对抗通货膨胀。 (4)价值升值。 房地产投资的缺点 (1)缺乏流动性。 (2)投资数额较大。 (3)周期波动性较大。 (4)普遍存在机会成本。 (5)风险性。 三、个人投资房地产 (一）投资目标和需求分析 (二）投资房产需要考虑的因素 (三）个人投资动力分析 (四）个人支付能力评估 投资目标和需求分析 房地产投资计划的最终目的，是提供平稳过渡和对资产的优化配置。由于投资者的需求和期望时常在变化，平稳迓渡对资产的优此配置比较难以达到。因此，保持房地产投资计划的灵活性，应放在重要位置。 (1)评价各种住房选择。 (2)设计出售住房的战略。 (3)实施购房程序。 (4)计算与购房有关的成本。 投资房产需要考虑的因素 购房前要根据家庭需要和支付能力综合考虑，计算家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴，应主要保留两部分资金：1.家庭的日常开支；2.用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。在对个人资产做出认真估量后，才能把握自身的实力和购房方向，确定适宜的房价和房屋面积，从中挑选适合自己的住宅。 个人投资房产前需要注意的事项如卞。①先定购屋目的，再慎选购屋时机；②调查产权，查明地段地号，再申请产权过户；③查阅建造执照。有的公司尚未建造房屋，或者尚没有建造执照就可以预售;④注意建造人与签约人是否一致、是否有权利出售、建造是否逾斯、竣工日期有无延误，还应注意都市规划的分区；⑤明晰房屋设计状况与居家品质的密切关系，注意朝向、层数、居层。 投资房产需要考虑的因素 个人投资房产前需要做的工作是：①个人缺乏建筑的专业知识，应予弥补；②防止被虚假不实广告误导，或因巨额广告费转嫁入住成本，使价格上扬；③注意产权是否清晰，避免后遗症，尤其是中介机构参与时；④搜集有关信息，防止被误导；⑤注意做长期打算，防止财务被拖垮；⑥注意进行现场调查；⑦欲购屋出租而赚钱者，比较租金收益同房款及利息成本；⑧分析利率、价格和效益，并详细计算；⑨考虑后续的维修管理费用， 如房屋的日常清扫,、外观维护及修缮整建、物业管理等；⑩评判决策，勿上当冒险