九商品房买卖合同事务处理要点.ppt

学习情境九 商品房买卖合同事务处理 一、情境导入 原告韩某与被告某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。 项目三 拓展提升 李先生在商业中心购得一商铺，当时商铺大厦尚在建设中，李先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，为保险起见，他还到公证处办理了公证，然后他将购房款如数付清。一年后他收到了开发商的入住通知书（业主），李先生搬进商铺开张了。由于一直没有领到房屋产权证，李先生有点不放心，去问房管部门，房管部门说大厦还没有竣工验收所以暂不能发证。他又去问开发商。 开发公司与众业主在房屋交付后的2003年就项目外侧道路变窄以及项目规划、筹建事宜进行协商及开发公司的允诺，系《商品房买卖合同》履行完毕后双方就物业项目诸事宜所作的约定，业主以此主张开发公司违约，与合同的相对性原理相悖，该上诉理由不能成立。驳回上诉，维持原判。本案二审判决后，众业主不服，准备申诉。 业主请问：关于再审立案的可能性如何？ 根据所学商品房买卖合同法原理试分析本案中业主的权利如何维护？ 买卖合同拟定 根据下列示范合同，拟定一个商品房买卖合同。 开发商请他放心，说是由他们统一办证。李先生认为自己可能是杞人忧天，就放下此事不管了。 可是有一天他忽然得知自己购买的商铺，已被法院判给了银行，因为开发商欠银行的钱，该房屋被开发商拿去抵债了。李先生不服气，去问开发商。 开发商说： “法院判错了，你找法院申诉吧。”法院说： “房源是开发商提供的，经我们反复核实，在房管部门没有发现你的产权登记记录啊。 严格地说，根据《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，你没有办理预售登记属于无效合同。”房管部门说：“你买了几年房子为什么既不来办理预售登记又不来办理产权登记呢?你没有登记我们怎么会知道这房子被你买了呢?”总之，由于李先生没有办理预售登记，他的房子就理所当然地泡汤了(不能取得房屋所有权)。 根据所学商品房买卖合同法原理试分析法院的判决正确吗？为什么？ 后原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。 针对上述情境，提出任务，并对其要求加以简要说明。 问题 ：1、双方的合同效力如何？ 2、韩某的赔偿请求能否得到支持？ 3、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，但在与韩某签订商品房买卖合同后，又将房屋出卖给他人并且办理了房产证，则可以请求被告承担哪些责任？ 4、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，韩某拿到钥匙后开始装修，但房产证还没有办下来，后由于不慎失火，导致5万元损失，请问这种损失由谁承担？ 二、任务描述 5、假设韩某拿到钥匙后请第三人验房后发现房屋主体结构不合格，能不能解除合同？ 6、假设韩某入住后，房屋楼下有发电机噪音而无法睡眠，能否解除合同？ 7、假设韩某按揭贷款方式买房，但韩某因为银行信用问题没能办下贷款，从而导致合同不能继续履行，此时开发商能否解除合同？ 一、什么是商品房买卖合同？ 这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。 二、商品房买卖合同的订立和效力 （一）销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容 在商品房销售广告和宣传资料中，如果出卖人作出了承诺，但业主真正入住之后发现无法兑现，出卖人认为广告中的内容，属于要约邀请，不是合同内容，从而逃避相关责任。 项目一 商品房买卖合同认知 为了保护买房人的利益，《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （二）商品房买卖合同的效力 1