洛阳瀍河区洛川街地块项目商业定位(稿)摘要.ppt

本项目建设社区型商业的体量多少才合适？ 规模定位考虑因素 ?区域商业市场容量 ?项目商业属性 ?人口数量和特征 ?区域人均商业面积 ?网点规划 ?项目自身条件 ?项目影响力及辐射力 考虑因素 以实际出发，适当超前与创新 ?与商业主题定位相一致 ?与项目商业主要功能相一致 ?主力店面积占比与普通商家面积占比要合理，既要保证租金的收益，又要保证商业运营顺利 ?充分考虑各业态之间的关系，达到互补互助 ?以消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力 ?考虑地块商业的位置和商家的关系 ?保证主力店位置能够引到人流聚集和带动的作用 业态规划原则 餐饮 本项目的最主要的业态，是整个商业的亮点业态。 集河南名吃于一街，打造洛阳餐饮市场最有影响力的地方。 休闲娱乐 丰富休闲娱乐业态，填补市场空白 零售 以周边消费者为主，生活类配套服务性零售业态为，服饰鞋子箱包为辅。 业态规划方向 餐饮是重点，休闲娱乐是补充，零售是配套。 针对妇女与儿童的消费方式 负一层业态规划 ?儿童乐园、美食广场、家居广场是本层的主力商家，分别置于东、中、西三面，达到主力店带动客流与小商家互享。 ?市沿街商铺及位置较好的地方设置承租能力较强的业态，提高租金的同时，提升本层的整体形象。 ?服务配套类业态与住宅区相联，使本项目固定居住居民的消费自然过渡到主商业区 零售为主，提升租金收益 首层业态规划 ?家电城与生活超市是一层的主力店，分别置于东西两侧，用来吸纳客流。 ?生活超市置于东侧，不仅可以对项目以东的居民进行辐射，还可以辐射到西部居民和学生，使二者之间客流交叉，带动零售业态。 ?家电城因属于目的性消费业态，所以置于商业体内街，便于吸引人流。 ?沿街商业布置了承租能力强，形象好的业态。 ?中心内街以品牌服饰为主，是整个商业中心中零售区域最多的地方。 多主力店多业态立体式吸纳客流 二层业态规划 ?家电城与生活超市依然与一层业态规划的位置相同，扩大生活性业态的需求，定位区域性消费。 ?增加主力店数码卖场，一方面与家电客群有良好的关联性；另一方面满足区域市的空白。 ?餐饮业态增大，并置于二层位置较佳的区域，一方面为了提高租金收益，另一方面要打造河南名吃城这张商业名片。 洛阳名吃集一街，一城之人皆向往 三层业态规划 ?着力打造河南名吃城，汇集河南特色名吃、小吃，把此业态作为整个商业的核心业态来运作。 ?为了配合餐饮业，在商业的东部规划了电影院，使得就餐之后可以直接休闲一下，同时也为影院配置了休闲食品和零嘴。 娱乐休闲为主，填补市场空白 四层业态规划 ?四层商业以娱乐为主，是整个商业的大配套，达到购物、餐饮、娱乐三位一体的现代立体式消费。 ?同时在四层还为娱乐休闲业态配置了餐饮和零食，丰富主力店延伸性的业态，满足人性化需求。 便利性生活服务型业态 沿街商铺业态规划 便利店、烟酒店、药房、眼镜店、诊所、餐饮、熟食店、理发店、洗衣店、美容馆、孕婴用品店、奶粉店、银行、通信、彩票、茶楼、装饰中心、窗帘布艺、灯饰、杂货店等 业态服务客群 区域居民、学生。 本项目居民及周边1公里之内的常住居民。 生活超市及家电 名吃一条街 辐射全洛阳爱好当地美食的吃货、外地旅游者、学生。 综合零售区 填补市场空白，主要辐射区域居民。 休闲娱乐 本地居民为主，美食是亮点 拟引进主力商家 拟引进的主力商家分类 零售类 家电 永乐 生活超市 好又多 餐饮类 中西餐 肯德基、德克士、客香来 美食广场 食通天 名吃一条街 洛阳当地特色的名吃、小吃 咖啡厅 迪欧咖啡、上岛咖啡 休闲娱乐类 影院 大地院线、奥斯卡影院 儿童乐园 欢乐堡、大未来 自持占比的一点建议 建议自持的商业面积控制在25%—30%之间 自持比例建议 自持比例 销售收入 销售压力 融资方面 方案一 15% 方案二 20% 方案三 25% 方案四 30% 方案五 40% ?城市通常一个商业地产项目，自持部分比例往往在30%左右较为合理，而具体的比例视区域商业情况而定。 ?从右侧表中可以看出，自持比例越大，销售的压力就越小，企业融资方面更强。 ?方案三在五种占比设想中较为适中，在资金收益、销售压力和融资方面找到平衡点，因此我们建议，本项目的商业自持比例可依照方案三的蓝本进行略调。 总体原则：东侧自持西侧销售；高楼层自持低楼层销售；主力店自持街铺销售。 自持部分商业分布 ?总体来说，自持部分有，二层东部区域、三层东部区域和四层的全部；一层的全部及二三层自持外的其他区域全部用于销售；地下一层