商业地产招商高级培训(全)613p详解.ppt

商业地产招商高级培训 第一章 商业物业概述 《辞海》对商业的定义是：商业是指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。 第一章 商业物业概述 而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式，包含批发业、零售业、进 出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。 第一章 商业物业概述 前苏联及东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对 外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受其影响，一直使用类似的划分方法。 第一章 商业物业概述 在我国现行的统计指标体系中，“商业”被“批发零售贸易和餐饮业”所取代，进出口业和商业经纪代理业也包括其中。 第一章 商业物业概述 从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外延伸为各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也被列入商业范畴。商业物业正是这种交易服务机构的平台。 第一章 商业物业概述 商业物业就是指商业房地产开发商(或业主、租赁者)作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台的商业场所。商业物业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所；其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生产者(或中间商)和消费者提供交易平台，并为企业获取未来不确定的收益。 第一章 商业物业概述 商业物业有两种说法，即广义和狭义之分。广义的商业物业是指用于商业用途或者具 备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等。而 狭义的商业物业是指用于商业服务的物业形式，主要有零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等 商业业态，他们在开发模式、经营模式和功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼、 酒店等物业类型。 第一章 商业物业概述 1．1商业物业的属性、类型与特点 1．1．1商业物业的属性 1．经营性 商业物业具有经营性。租户付出租金获得商业物业一定期限的经营权，其目的主要是 通过商品的服务经营活动获取不确定的利润或进行商品展示。 第一章 商业物业概述 2．公众性 商业物业具有公众性。商业物业面向公众服务，为有需要的消费者提供服务。因此， 商业物业原则上是向公众开放，虽然也有一些商业企业制定了准入门槛，如麦德龙、山姆 会员店等，但只要是会员的消费者，都可以进入店内消费。 第一章 商业物业概述 1．1 . 2 商业物业的类型 1．商品流通类物业 商品流通类物业是指为进行商品的流通、销售等经济活动而提供的场所，商品流通类 物业又可以分为零售场所、批发市场等类型。 第一章 商业物业概述 餐饮休闲娱乐类物业是指为人们提供餐饮、休闲娱乐活动的商业场所。随着现代生活节奏的加快和社会竞争的加剧，人们在紧张工作之外，已经把外出就餐、休闲娱乐当成改善伙食、’恢复精力、调节心理的重要放松手段。 第一章 商业物业概述 1．1．3 商业物业的特点 商业物业需要良好的商业氛围商业物业的经营就是要吸引消费者。所以，商业物业首先要具备良好的地理位置和便利的交通条件，如是否有便捷的公共交通、足够的停车位，甚至免费接送车； 第一章 商业物业概述 其次，经营者还要利用市场聚集效应，如通过成行成市的商业布局来扩大有效商圈辐射范围；最后，经营者还要利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅门店招牌来营造营业气氛，吸引消费者眼球。 第一章 商业物业概述 2．商业物业应保持良好的购物环境 良好的购物环境是提高物业出租率的保证之一。许多著名的商业中心和商业街，虽然经营的历史久远，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外，更为重要的原因之一就是其能不断地更新设施、设备，以保持消费环境的舒适， 第一章 商业物业概述 长期地吸引众多消费者前来购物消费。商业物业具有较高的租赁比例很多商业物业的开发商或管理商把物业的全部或大部出租给中小商户进行经营活动，以收取租金作为投资收益。商业中心、批发市场、专业市场等商业物业绝大多数是出租 第一章 商业物业概述 铺位或摊位。很多开发商建成商业物业后，希望将所有商铺销售出去，而对商铺的租赁不予重视，这种做法的后遗症比较严重，容易因为物业产权的过度分散而无法实现统一管理，最终导致商业物业的经营失败。 第一章 商业物业概述 商业物业招商管理实务 1．2消费行为分析 了解消费者的消费心理，是商业物业招商取得成功的先决条件，这是因为消费者的消费心理将直接影响到消费人群的流向。此外，人们在购买不同的商品时，由于其优先选择的商业圈范围不同， 第一章 商业物业概述 造成了经营不同商品的商业物业有效的辐射圈因此而有很大的不同。对消费心理的研究与科学分析