上海浦东(两宗)土地研判(改)详解.ppt

研判报告 上海浦东（两宗）地块 两宗地地理区位 PART 1 陆家嘴地块 外高桥地块 从地块位置上看，陆家嘴地块更靠近上海核心区的位置。 陆家嘴核心区 浦西核心区 陆家嘴地块概况：隶属陆家嘴核心区·沿江规划成型·万科恒大高端开发 游艇码头 国际金融 中心 黄 浦 江 恒大地块 万科地块 项目地块一 外高桥地块概况：临长江·靠公园·近石化片区和自贸片区 石化片区·自贸区片区 森林公园一期 森林公园二期 待规划 长江入海口 项目地块二 陆家嘴地块分析 PART 2 1、项目地块节点； 项目地块 滨江路（规划中） 项目眺望东方明珠 浩瀚黄浦江 项目地块 项目地块节点； 昌邑路情况 地块对面为恒大地块 恒大地块 地块周边标志性建筑 地块周边标志性建筑 2、项目地块的控规指标； E04-2属于三类住宅用地·E04-4属于商业金融用地 两宗地合计37010㎡，总建11.38万㎡。 项目地块规划效果图 项目地块规划平面鸟瞰图 项目隶属申江集团旗下的新华项目地块 ★申江集团新华地块简介 项目位于浦东新区东方路以东、民主路以西、昌邑路以北、黄浦江以南地区，总面积约41万㎡（约合614亩），以规划滨江路分南北两块： 南侧地块：以土地出让为主，包含经营性住宅商业金融项目； 北侧地块：主要建设新华滨江公共绿化等项目； ★申江集团新华地块建设内容 a、黄浦江沿岸E10单元新华地块道路及配套工程，主要包含2455米6条城市支路，如滨江路、福山路、源深北路、铜山路、桃林路、Y1路，占地约4.3万㎡。 b、新华滨江公共绿地工程，涉及岸线约1.6公里，占地面积约12万㎡。 c、源深路1号23幢装修装饰工程（新华游艇码头管理服务中心装修装饰工程）建筑面积2206㎡。 d、游艇码头岸线改造工程，规划月100个游艇泊位。 e、E04-2住宅地块建筑面积57085㎡；E04-4商业地块建筑面积56720㎡。 f、改造884仓库为精品酒店，建筑面积11482㎡。 g、改造871-872仓库为游艇会所，建筑面积10816㎡。 h、修缮大小洋房为商务办公，建筑面积2226㎡。 3、项目所处区域规划（E8、E10单元）； 黄浦江沿岸规划用地为191.9公顷，规划人口4.67万人。 住宅规划154万㎡·社区服务设施2.21万㎡·教育设施4.94万㎡·商办125万㎡ 4、项目所处区域轨道交通规划（14号线在建）； 14号线全长约39公里：起于嘉定区封浜，终到浦东金桥金穗路，为全地下线路! 2014年开工，工期为75个月，预计2020年开通。 具体站点： 封浜站、金园五路站、临洮路站、嘉怡路站、曹安公路站、真新新村站、真光路站、铜川路站、真如站、中宁路站、东新路站、武宁路站、武定路站、静安寺站、黄陂南路站、大世界站、豫园站、陆家嘴站、浦东南路站、浦东大道站、源深路站、巨野路站、歇浦路站、龙居路站、云山路站、碧云路站、黄杨路站、红枫路站、金港路站、金粤路站、金穗路站 5、项目区域配套； 项目周边1公里范围主要以商务金融配套为主，配以日常性餐饮消费和便利店！ 无大型商业配套 6、项目区域房地产发展概况； 住宅方面：区域主要以二手房交易为主，一手房销售相对稀缺。 商业方面：销售价格在7万-8万之间·回报率过4%的商业较为畅销。 写字楼方面：售价在4万-6万元之间，租金为5-7元/㎡/日。 物业类型 面积段 价格区间 租金 备注 一手住宅 （万科翡翠滨江） 160-400㎡ 精装价格预计7-8万/㎡ / 预计4月下旬开放售房部 二手住宅 30-200㎡ 3.5万-4.5万/㎡ 2700-10000 元/月 根据项目不同，价格有差异。 店面商业 / 7万-8万/㎡ 200-300 元/㎡/月 回报率需超过4%较为畅销 写字楼 / 4万-6万/㎡ 5-7元/㎡/日 区域的写字楼体量巨大 7、项目地块开发的机遇与风险； 1、区域地段优越，极具有国际范。同时，万科、恒大等实力企业进驻为区域的开发起到了提前预热的作用，共同为区域发展进行“造势”。 2、项目一线临江，景观资源极其稀缺。除此之外，规划中的游艇码头为区域烫上了上流社会的标签。 机遇 风险 1、项目规划2010年年底成形，但是却搁置至今。由此可见，国家的房地产调控政策对上海楼市的影响极其巨大。 2、限购限贷的政策使得大多数富人不具备购房资格，从而使得购房客群受到挤压。 3、项目的土地使用年限问题是项目开发的关键性问题之一。 4、在上海无期房预售概念，基本是以准现房的方式销售。因此，大量的前期资金投入，是保障项目正常开发的基本条件。 外高桥地块分析 PART 3 1、项目地块节点； 地块沿长江的河堤 项目地块东南视角/与森林公园一墙之隔 项目地块内种满了农民的蔬菜瓜果 项目南面的乡镇道路 2、项目区域配套； 项目地块位于上海浦东新区高桥镇炮台