深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件详解.ppt

相关问题思考 1.集体土地和房屋的产权问题 完全的房屋所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权，最核心的当属处分权。但农村集体土地上房屋则不同，是不完全的所有权，尤其是在处分权上受限，主要表现在农村房屋买卖登记，如果买方不属于房屋所在村集体，则不予许可；且房屋权属转移登记须经村集体同意才可。 另《中华人民共和国土地管理法》第十四条　农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 第十五条　农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。　　农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 2.小产权房的确权 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 2009年出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。 “小产权房”目前没有出台处置政策。 矛盾点：按照2004年深圳土地全部国有化的说法，深圳目前没有小产权房，小产权房可以看做是国有土地上的违法建筑？ 相关问题思考 3.IPO项目中的集体用地问题 IPO条件：生产型企业应当具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统； 绿本房产证是非市场商品房，不得转移，抵押受限制。 绿本房产证中的自建房可用作有条件抵押，即银行得同意国土局是优先受偿单位。 相关问题思考 欢迎补充！ “1+6”文件详细全文见： /cn/xxgk/szgg/tzgg/201301/2101693.htm * * * * * * * * * * * * * 深圳市优化空间资源配置 促进产业转型升级 “1+6”文件要点解读 根据《中华人民共和国土地管理法》规定：我国土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 城市的土地必然属于国家所有的土地，城市土地中不允许存在农民集体所有的土地； 在农民集体所有的土地上是不可以建设城市的，除了公共设施和乡镇企业，农民集体所有的土地甚至不得用于非农建设； 无论是何种主体（农民、政府或者投资者），如果想实现城市的扩张或者建立新的城市，或者意图在农民集体所有的土地上进行非农建设，那么必须完成将集体土地转化为国有土地这一前提性的要件，即便是拥有土地所有权的农民集体也不例外； 土地所有权的转化主体是单一的，即只能是国家， 土地所有权的转化方向是单一的，即只能从集体土地转化为国有土地，而不能将国有土地转化为集体土地； 所有权转化的途径有两种：一是，国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对农民集体土地所有权进行征收；二是，通过城市规划将集体土地纳入城市规划区，然后对农民集体土地所有权进行无偿国有化或者有偿征收； 不能主动把集体用地卖给国家，而只能被动等待国家前来征收。 关于我国土地的所有权和使用权 目录 四 三 二 一 政策出台背景 关键词解读 改进内容解读 相关问题思考 Part 1 政策出台背景 “1+6”文件出台背景 到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。 《深圳市人民政