第5章不动产投资中的法律与税收问题重点分析.ppt

主讲人：李军峰 第5章 不动产投资中的法律与税收问题 5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收 5.1 不动产投资中的法律问题 5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的总称; 是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具; 是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。 2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。 （1）房地产开发关系 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。 （2）房地产交易关系 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。 （3）房地产管理关系 房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。 城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系； 城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。 5.1.2 房地产开发用地法律制度 土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。 1. 土地所有权和土地使用权的概念 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。 国家土地所有权 国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。 在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。 国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。 国有土地的处分权主要由国家来行使。 农民集体土地所有权 农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。 集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分的权能于一身。 集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。 土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。 土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征： （1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。 “分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有； （2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权； （3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。 国有土地使用权 国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。 划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 各类用途土地使用权出让的最高年限为: ①居住用地70年; ②工业用地5O年; ③教育、科技、文化、卫 生、体育用地50年; ④商业、旅游、娱乐用地4O年; ⑤综合或者 其他用地50年。 2. 土地使用权出让 （1）土地使用权出让的概念 国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）土地使用权的出让方式 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。 （3）土地使用权出让合同 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）； ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件； ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的