第六章房地产规划与设计管理重点分析.ppt

（3）项目设计指标 住宅平均层数 高层住宅比例 中层住宅比例 人口毛密度 人口净密度 住宅面积毛密度 住宅面积净密度 住宅建筑净密度 建筑密度 绿地率 6.3.2 非居住项目规划与设计指标 非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。 （1）建筑容积率 （2）总建筑面积 （3）建筑密度 （4）规划建设用地面积 （5）建筑高度 （6）绿化比率 （7）停车位个数 （8）有效面积系数 §6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价 6.4.1 房地产开发项目规划设计方案编制 （1）居住区规划的基本要求 居住区规划设计的基本要求主要包括以下7个方面： 安全的要求 卫生的要求 物质舒适性要求 精神享受性的要求 与城市发展相协调的要求 可持续性的要求 产业化的要求 （2）居住区规划方案编制程序 工作过程可分为调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。 （3）居住区规划设计方案的内容 居住区规划设计方案的主要内容包括规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。 规划空间结构 一般情况下，居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、公 共绿地四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加 以组合，确定基本布局和空间形态。 影响居住区规划结构的主要因素包括区位及规划要求、场地及 环境条件、人的生活需求、经济性、社会管理制度等。 目前常见的居住区规划空间结构的类型主要有内向型、开放型、 自由型等。 住宅形式与布局选择 住宅的形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗 和家庭结构等因素。 在《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅（7至 9层）、高层住宅（10至30层）。 住宅的布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。 住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根本问题，也是现代城市规划产生的起点。 配套服务设施 公共服务设施也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程 度，是居住区不可或缺的组成部分。 公共服务设施的规划布局应体现方便生活、减少干扰、有利经营、 美化环境的原则，可采用分散、集中、分散和集中相结合的方式 布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规 划中还应留有余地。 道路交通 居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、混合式等，在交 通组织上分为人车混行、人车分流两种形式。 公共绿地 在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、功能性、亲和性。 绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、 中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。 竖向及管线综合 居住区的市政工程由居住区给水、排水、供电、燃气、供热、 通信、环卫、防灾等工程组成。 按照敷设方式可以分为架空线路和地下埋设线路。地下埋设线 路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用 地下埋设的方式。 竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地 面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造 和利用而进行的规划设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。 （4）居住区规划设计方案主要成果 居住区规划设计方案的主要成果一般包括规划设计图纸及文件两大类，具体包括： 分析图 规划设计图 工程规划设计图 形态意向规划设计图和模型 规划设计说明及技术经济指标 居住区规划设计的基础资料包括政策法规性文件和自然及人文地理资料。 在《住宅建筑设计规范》之外，房地产市场逐步形成了适应市场需求的其他的住宅形式，其主流形式有板楼、塔楼、别墅。 （5）市场主流住宅形式 板楼 长板经典项目-北京10号名邸 短板经典项目-北京国奥村 塔楼 塔楼指四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼 房平面，平面的长度和宽度大致相同。 这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。塔楼一 般是一梯四户到一梯12户。 塔楼主要有方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形式。其 中蝶形是新近出现的比较流行的一种新型建筑形式，而方形塔楼 则较多地运用在办公用途的建筑中。 别墅 别墅的特点主要有： ①别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地； ②别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全,通风采光良好； ③别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等； ④社区型的别墅公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化