住宅实用率提高方法(全攻略)20141204要点.docx

住宅实用率提高方法（全攻略） 研究住宅实用率的背景？ 需求方面的关注： 消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感） 供给市场中的关注： 越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。 住宅实用率研究的目的： 探寻不同建筑形式产品的实用率特征； 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征； 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。 研究思路 实用率影响因素分析 实用率定义 国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。 实用率影响因素分析 实用率的大小取决于公摊面积 公摊面积由两部分组成： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。 （2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。 不计入共有建筑面积的范围 1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。 建筑形式对比 板楼分类 塔楼分类 各类形塔楼特点 方形塔楼 多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。 用地节约，容积率高； 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。 蝶形塔楼 朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡； 户型不方正，存在斜角； 建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。 T形塔楼 户数相对方形、圆形、蝶形较少； 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正； 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。 十字形 户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好； 部分户型朝向、采光较差； 品形 分为单体式和2-3单元拼合式； 多为1梯3户，采光、通风性较好； 因外墙墙体面积较碟形少，较T形多 圆形 多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式； 由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户； 同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约用地。 视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差； 因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。 板楼实用率变化影响因素分析 结论： 拼合板楼的实用率高于短板楼 层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大； 18层以上，随层数增高 实用率下降，幅度较大； 电梯数量对实用率的影响较大。 各类塔楼公摊面积对比 塔楼实用率变化影响因素分析 结论 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形 典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比） 航天晴山月板楼与塔楼对比 总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。 原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。 实用率规律探寻（板楼） 多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%； 板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、电梯间面积、楼梯面积、消防设施面积、墙体面积； 长板楼受走廊面积影响最大，因此，多层的长板楼实用率最高，随着层数的增加，实用率下降，超过18层的长板楼，由于需要抗震等结构层的增加，分摊面积更多，一般在75%以下；u短板楼11-18层，随层数的增加，实用率上升，但上升幅度较小；层数差异在2-5层左右实用率变化幅度不大；18层以上的短板楼，实用率随层数增加而下降，下降幅度较大； 拼合板楼受电梯间的影响较大，以18层，4户为例，每增加一部电梯，实用率下降4%左右；11-18层，随楼层的增加，实用率上升，但幅度较小；22层以上，随楼层的增加，实用率下降幅度较大，平均每增加1层，实用率下降1%-2%左右； 18层以上板楼由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积； 各类型的8层以上板楼实用率由大到小排序为：拼合板楼、短板楼、长板楼；拼合单元数越多，实用率越高； 目前市场上需求较大的产品是1梯2户，11-18层，2-3单元拼合板楼。 实用率规律探寻（塔楼） 塔楼实用率一般规律： 塔楼11-1