广州土地市场研究分析报告解读.ppt

2014年广州土地市场研究分析报告 开发部 2014/12/12 * 综述 近五年广州土地出让收入整体呈上升趋势、其中去年占财政总收入39%、预计今年占财政总收入超过37%、虽然今年广州楼市较淡、但是截止11月底卖地收入突破800亿元、提前完成卖地任务、土地市场相对较好； 今年土地成交主要集中在天河和荔湾两区、其次是花都区、其中天河以牛奶厂等旧厂改造地块为主、荔湾以广钢新城的两次土地出让为主、另外花都区以万达城大宗商业地块为主，底价成交土地不少、但溢价成交也较多； 本年度万达拿地规模最大、保利拿地宗数最多且分布最广、中海集中在广钢新城拿地、另外今年新进外来房企不少、分别以龙湖、华润、金融街、珠海华发等为代表、万科和本地房企拿地相对谨慎、大多数房企回归一线城市拿地； 广州目前的土地需求依然旺盛，实际购买也非常活跃，但目前中心区域成交量还不算高，淡市影响了开发商对市场的预期，预计明年广州土地市场将趋于理性、稳健。 近五年广州土地出让收入整体呈上升趋势、其中去年占财政总收入39%、虽然今年广州楼市较淡、但是截止11月底卖地收入突破800亿元、提前完成卖地任务、土地市场相对较好 * 历年成交 备注：2014年土地出让收入暂不统计12月已成交数据。 今年土地成交主要集中在天河和荔湾两区、其次是花都区、其中天河以牛奶厂等旧厂改造地块为主、荔湾以广钢新城的两次土地出让为主、另外花都区以万达城大宗商业地块为主 * 区域成交 区域 宗数 成交土地面积（万㎡） 天河区 10 95 荔湾区 12 53 花都区 2 39 南沙区 4 31 黄浦区 5 33 增城区 6 37 海珠区 1 1.2 白云区 2 23 番禺区 3 6 合计 45 318 本年度万达拿地规模最大、保利拿地宗数最多且分布最广、中海集中在广钢新城拿地、另外今年新进外来房企不少、分别以龙湖、华润、金融街、珠海华发等为代表、万科和本地房企拿地相对谨慎 * 房企拿地统计 房企 拿地情况 区域 保利地产 6宗、合计509亩 荔湾、花都、黄埔、萝岗 中海地产 4宗、合计264亩 荔湾 碧桂园 3宗、合计348亩 增城 万科地产 1宗、181亩 天河 万达集团 2宗、合计622亩 花都、南沙 越秀地产 1宗、298亩 白云 方圆地产 1宗、263亩 南沙 时代地产 1宗、94亩 南沙 珠江实业+广州城投 1宗、274亩 天河 金融街 3宗、合计204亩 荔湾、番禺 华润 2宗、合计306亩 天河 龙湖 2宗、合计278亩 天河 平安不动产 2宗、合计106亩 天河 珠海华发 3宗、合计201亩 荔湾、海珠 中铁 1宗、104亩 增城 萝岗区开创大道以北、香雪大道以南LGPQ-A1-3地块（萝岗单价地王） * 重点成交地块 基本信息 ·地块性质：二类居住用地　 ·折合楼面价：5821元/平方米 ·溢价率:60.9% · 拿地企业：广东尚水酒业有限公司 概述：萝岗区开创大道以北、香雪大道以南LGPQ-A1-3地块，土地面积为9611平方米，容积率≥1且≤3.5，是萝岗的一幅三旧改造住宅用地，最终广东尚水酒业有限公司以3.15亿元拿下该地块，折合楼面地价为5821元/平方米，刷新了萝岗区的单价地王纪录。 虽然该地块面积较小，但拍卖会现场依然火爆，拍卖一开始就陷入了狂风暴雨般的激烈竞争，六家企业轮番举牌，开拍刚刚4分钟，已战了近20个回合，价格从2.308亿飙升到3.15亿。早先有传言奥园集团有意本地块，因地块位置与萝岗奧园广场毗邻，未拍卖前，不少业内人士揣测奥园会不会拿下此地与此前的土地形成连片开发，但奥园最终没有出现在土地拍卖会的现场。 增城荔城街中山路与西园路交汇处的宅地（增城地王） * 重点成交地块 基本信息 ·地块性质：二类居住用地　 ·折合楼面价：8748.6元/平方米 ·溢价率:77.48% 拿地企业：广州市全益实业有限公司 概述：增城挂牌出让荔城街中山路与西园路交汇处的宅地，经过激烈竞拍，广州市全益实业有限公司以9850万元拿下该幅3375.21平方米用地，折合楼面地价8748.6元/平方米，再创增城新地王。 该幅用地有3375.21平方米，合计5.063亩，是一幅面积很小的蚊型地块。不过该用地位置良好，处于城区成熟片区，隔着西园路对面即是挂绿广场，附近有增城中学、荔城街第二小学等教育资源，还有荔城医院、天马商货城等配套。 保利高价成交地块（黄埔+番禺） * 重点成交地块 基本信息 ·地块性质：二类居住用地　 ·折合楼面价：约为1.1万元/平方米 ·溢价率:45% ·拿地企业：广东保利地产 ·黄埔地王 概述：黄埔区蟹山路48号地块，最终由广东保利地产以166585万元成交，折合楼面价约为1.1万元/平方米。 该地块占地面积49381㎡