商业概念培训2015.3要点.ppt

二、商业业态标准划分 业态对比(一) 业态对比 物业及选址要求 选址基本要求 选址要求 电器类 选址要求 选址基本要求 选址要求 选址要求 物业及选址要求（一） 物业及选址要求（二） 物业及选址要求 选址要求 星巴克选址要求 选址要求 选址要求 四、商业地产六大特点 1、公共性+文化性 2、长期性 非一次性消费，而是整体物业租金组合的最大化及长期财务贡献 3、复杂性：存在多层级的商家、顾客关系 特点 6、意义多元化 带动经济发展 完善区域配套 丰富城市生活 提升城市形象 五、与住宅地产的区别 1、价值模式 ●住宅地产以直接销售回报，实现资金回笼为主。 ●商业地产是持有性、整体物业租金组合成的长期财务贡献，以经营成功和物业升值实现盈利，对企业资源、运作实力有更高要求。 2、运作链条 ●住宅地产相对简单，产品开发、销售。除了开发，最多包括物业管理。 ●商业地产专业构成更复杂，涵盖开发、招商、经营管理、长期的市场推广环节等。 3、受众维度 ●住宅地产因产品类型及规模不同，其目标消费者更加细分、范围较小。 ●商业地产所面对的面更广，角色更多（政府、商家、公众及消费者），阶段性明显。 4、传播目标 ●住宅地产广告周期相对较短，更注重对目标受众的迎合，追求销售效果。 ●商业地产更注重长期的品牌形象建立，且要求便于注册、复制，一般均立意高远，追求知名度更追求美誉度，以及品牌资产的沉淀，风格上更追求商业感和时代特质。 Part 2 中国商业地产发展趋势 第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。 美国经济学家、2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过，21世纪世界经济发展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。如此趋势下，中国可以借助美国的高科技，提升创新能力，利用城镇化高速发展的契机，将自身经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。 从商业地产发展的角度，未来需要关注的几点包括： (1)农村土地政策的突破。中共十八届三中全会有关决定中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。　 (2)“第一夫人”出访带热民族风。“第一夫人”的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌做出了表率，为中国消费品牌带来发展机会，而商业地产的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的发展。　　 (3)反腐高压下，关注大众化、非公消费的增长。这同样会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。 第二，商业地产并购整合加速，投资机会关注价值洼地。 一方面，根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。但在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商(著名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。 另一方面，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售。未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。 第三，互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式。 提起二者结合，我们必须要说说万达的万汇网。万达迫于电子商务的冲击，强势打造万汇网，定位生活服务类电商。在万达印有王健林烙印的“服从”企业文化背景下，线上线下业务如何互补而不是制约，万达地产团队与新兴网络团队如何促进而不是掣肘，是万达必须面对的。但无论如何，商业地产巨头的所有动作，都值得我们思考并重视。 另外，以APP、微信平台等为代表的互联网服务社区模式，随着“叮咚小区”获得1亿天使投资而引起关注。 所有这些创新的核心，都是基于对数据的控制，可以说，谁掌握了数据，谁就控制了未来。 第四，商业地产的业态向体验型倾斜，无自持能力的企业将被淘汰。 在互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化： 购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。 这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。 为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。 第五，社区型中小购物中心将成为发展亮点。 中国的购物中心分类，不同于美国，仅简单分为3类，市级、区域级和社区级。 金隅万科广场是房企龙头万科组建商用地产管理部后推出的第一个商业地产项目，有3个重要亮点： ①选址。选在北京非核心地带的、政府支持