土地增值税精要.ppt

（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排洪、排污、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 （5）公共 配套设施费，是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 （6） 开发间接费，是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（　　）。 A.土地出让金　　 B.耕地占用税　 　 C.公共配套设施费　　 D.借款利息费用 【答案】BC （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 １. 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=利息（最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。 （四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产是缴纳的营业税（5%）、城市维护建设税（7%、5%、1%）、印花税（0.5%）、因转让房地产交纳的教育费附加（3%），也可以视同税金予以扣除 三税一费 企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产开发企业 （1）营业税 （2）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% （2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除 非房地产开发企业 （1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% 销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5% （2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据） 【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。 　　A.营业税、印花税 　　B.房产税、城市维护建设税 　　C.营业税、城市维护建设税 　　D.印花税、城市维护建设税 　　『正确答案』C （五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】 1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？ 【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。 （六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让） 税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率 2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的