世联--惠州城市1号公寓商业项目营销策划要点.ppt

惠州城市壹号公寓商业报告 谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司 项目概况 项目概况 项目概况 限制发展因素 限制发展因素 限制发展因素 限制发展因素 项目分析综述 周边商业环境描述 周边商业环境描述 周边商业环境描述 周边商业环境描述 可利用资源挖掘 可利用资源挖掘 可利用资源挖掘 可利用资源挖掘 商业定位 商业定位 商业定位 商业定位 商业定位 商业定位 商业定位 附件：计划时间表 结束 FINISH THANKS * 本报告是严格保密的。 本报告严格保密。 本报告严格保密。 世 联 地 产 2005年3月 本报告解决什么问题？ 确定商铺经营方向 商业定位 业态分布 明确解体目标 限制发展因素 项目分析 商业环境分析 商业定位 项目概况 本报告结构 人人乐 时代广场 百佳 顺电 城市壹号 购书中心 区位描述 　　本项目处于惠沙提路上，北临滨江公园，西枝江贯穿其上，使之与江北隔离开； 从住宅角度上看，本项目处于住宅集中区； 但从商业角度上看，本项目处于相对偏郊的地区； 南坛路 项目数据 主要户型： 总 户 数： 居住人数： 住户类型： 商业面积： 商业层面： 每层面积： 柱 间 距： 停 车 位： 单房、一房一厅 634户 约1000人左右 城市白领、单身贵族 约5642.54㎡ 0层、1－3层；共四层 约1400㎡ 3.9m－7m 不等 地下车位，46个 项目描述 西提路 惠沙提路 0层 1层 2层 3层 商业面积： 商业层面： 每层面积： 柱 间 距： 停 车 位： 约5642.54㎡ 0层、1－3层；共四层 约1400㎡ 3.9m－7m 不等 地下车位，46个 　　四层商业层面，两面临街； 　　其中0层临西提路，1层临惠沙堤路； 建筑因素 单层建筑面积千余平方米 柱间距较小，且大小不等 商业总建面五千余平方米 商业规模有限； 不能支撑大型商业； 单店造就的商圈不足以在惠城市场上造成较大影响力； 外部道路及交通状况 项目前后道路，均为双向双车道； 交通畅顺，但来往的车流人流较少； 附近道路无公交系统； 非城区主要道路； 没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增加； 道路交通因素限制商圈范围； 惠沙堤路 西堤路 　　正南侧面地块，目前尚是荒地，既无住宅又无商铺；不仅严重影响项目外部形象，也对商业运作产生不良影响； 　　市政广场部分高架于项目西侧的西提路上；使之形成事实上的商业隔离效果； 　　项目南侧住宅楼宇外观陈旧，对将来运作的商业档次有不良影响； 外部环境 　　北侧滨江公园提供上佳的休憩空间，每天都产生一定数量的休闲人流； 但公园、广场等并非商业元素，休闲气氛过度，不利于商业氛围的营造； 滨江公园存在的另一结果：只有单面商业街，而非双面商业街道，商业氛围呈几何级数下降； 其它因素 本项目商业体量不适合发展大型商业； 受地理位置、商业规模以及道路交通因素的影响，要扩大本项目商业经营的商圈范围有一定难度； 从目前情况看来，本项目周边环境还需要一定程度的改善； 本项目紧临滨江公园，并设有广场，不利于商业氛围的营造； 项目分析 商业环境分析 商业定位 本报告结构 挖掘可用资源 商业概况 人人乐 时代广场 百佳 顺电 城市壹号 购书中心 主要商业点的相对区位描述 购书中心紧临本项目 人人乐、百佳是大型零售业购物场所，分别距离本项目800米、300米 时代广场是新落成的大型中高档次服装卖场，距离本项目约300米； 南坛路 南坛路已经是惠城居民日常逛街购物的主要商业街道之一，中档、中低档服装是主要业态； 临近街道的商业分布 惠沙堤路段： 1F层，主要业态是餐饮和美容美发类，租金一般在￥60－80/ ㎡，少量空置； 2F以上，租金较低，约￥20/㎡，且空置率较高，其中不少商铺已大面积转向写字楼用途； 西堤路段： 主要业态是汽车护理行业、酒吧娱乐业、美容业、装修装饰器材及杂货零售行业，大部分外观环境较差，西侧商铺较新，但空置率也较高；整体商业经营环境较为衰败； 综述 与城区主要购物场所的距离较近； 业态无规模，分布无序； 地段价值较低； 商铺空置率较高； 部分商铺因招商问题难以解决，已降低身价向写字楼用途转变； 如何整合处理2F以上楼层的商业经营是难点； 综述 　　本项目距离商业旺街下埔路仅300米距离，但商业状况则天差地别，鉴于现实情况，消费者基本上都会步行至更好的消费场所。造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。 　　从周边商铺供求情况看来，空置率较高，且有部分因经营问题而转手。在一定程度上给招商带来较大障碍。 　　在此情况下，商铺投资者无法看到项目前景，商铺几乎无法零售。 购书中心 本项目姐妹楼的裙楼商业。与项目毗邻而立； 购书中心在城区内有较高知名度； 可为本项目带来具备固定消