太原项目前期市场研究和初步定位精要.ppt

太原项目前期市场研究和初步定位 2007年5月3日 技术路线图 技术路线图 项目提纲－－市场大势分析 不经比较的数据是没有概念的 初步比较－沿着时间序列 初步比较－沿着时间序列 城市规模和经济总量比较 城市用地比较 城市辐射力研究 城市辐射力研究 投资：不仅起点低，而且增速慢 06年：“百花开罢我花杀” 虽供不应求，06年“紧俏度”逆市下降 低储备低开发低竣工低销售 高开低走和低开高走 数据太原特点：三低一高 供需总量：低总量，低增长 投资、竣工量、销售量均远低于类比城市 投资、竣工、销售的增速更低于类比城市 06年销售竣工比（“紧俏度”）下降，低于平均水平 价格：高位启动，低速增长 高位启动，高开平走（03年价格高于其它城市50%以上） 价格增速远低于类比城市，05年住宅价格已被两个城市超越 重要问题 重要问题 问题2：为什么在价格“涨声一片”中不升反降？ 假设：价格起点过高－－ 引申问题：中低端客户出处何在？ 市场向何处去 05-06消化了历年“空置”面积，进入07年，已呈现无房可卖的局面 06年住宅价格再次提速，预计07年以以后仍平稳增长（后市供应以郊区大盘为主） 供应销售总量放大，城中村、南部郊区及滨河带是重点发展方向，大盘增多，大盘效应体现 总体市场分析----供给特征 总体市场分析-----供给特征 总体市场情况——10万平米以上项目不足1/3 总体市场情况——供给特