四川成都天籁村·中国道源旅游度假小镇项目策划方案详解.ppt

产业投资 项目名称：诸葛酿——中国传统酿造工艺产品 项目定位：打造纯手工、原生态、不添加任何香精与防腐剂的高附加值品牌。 附件二、项目土地价格分析 一、土地价格依据之一——“金通公司评估报告书” 二、土地价格依据之二——“市场调研对比评估书” 一、土地价格依据之一——“土地评估公司报告书” 关于对金通公司该地块评估报告的说明： （一） 该地块评估报告书是按该地块容积率1.8的基础评估的，我们认为该地块有较强的自然、文化、交通资源，有较优越区位优势，因此该项目适宜往文化旅游方向发展。而结合当地阳平观道家文化的特点，我们认为本项目应该走低层低密度建筑发展方向（如参考考悦榕庄等），最后我们初步综合测算该地块容积率为1。 （二） 金通公司评估报告上明确提出，该地块的目的是用于银行贷款，为了该地块顺利开发，因此评估报告一般都采用高评高贷的方式，尽可能贷更多的资金。 综上所述，该地块评估报告书，由于评估目的影响，所有该地块评估报告只能作为该地块价格的一个参考依据。 2010-2011年项目周边乡镇土地成交情况表 序号 成交时间 宗地位置 出让方式 土地用途 容积率 竞得人 面积（亩） 单价（万元/亩） 金额(万元） 1 2010-4-16 丹景山镇丹景村三社 挂牌 住宿餐饮 1.2 成都迪舒生物工程开发有限公司彭州市丹景分公司 15.675 16.2 253.9512 2 2011-2-22 丽春镇丽蓉大道南侧 拍卖 普通商品房 1.8 成都九伟市场开发有限公司 18 60 1088.175 3 2011-8-26 丹景山镇南郡路 协议 普通商品房 1.8 向 勇 2.5 21 53.08 4 2011-10-10 新兴镇阳平村15社 划拨 廉租住房 1.4 彭州市小城镇投资有限公司 19.95 9.8 196.581 5 2011-2-14 濛阳镇三湾村2、9组 拍卖 普通商品房 ≤2.4 成都泰和置地有限公司 222.845 54.45 12135.96 6 2011-12-1 军乐镇银定村 拍卖 普通商品房 ≤2.8 2011-12-1出让公告 7.804 56 437　 二、土地价格依据之二——“市场调研对比评估书” 白鹿镇地价33万元/亩 通济镇地价14.4万元/亩 军乐镇地价56万元/亩 项目周边地价分布图 结论：目前，本项目周边区域，商品房开发还处于起步阶段，白鹿镇香榭里一期精装房销售均价为3500元/㎡，容积率为1.6，该项目土地价格为.53万元/亩，通济镇是离本地块最近的一个场镇，也是周边较大的一个场镇，因此通济镇是我们本次调查重点区域，据我们11月30日实地调研，该镇住房均价为1700元/平方米，商铺均价为2800元/平方米，土地价格为2000元/㎡，容积率为3，通济镇土地价格为40万元/亩，2011年12月1，成都国土局最新土地拍卖信息获知，军乐镇一块商品房用地价格起拍价为56万/亩（离彭州市区车程约为6.9KM，本地块距离彭州市区车程约24KM）。 综上所述，目前，知名旅游小镇——白鹿镇最近的普通商品房地价为53万/亩，各项配套设施较好的通济镇场镇土地价格也不超过44万元/亩，本地块处于通济镇和新兴镇中间地带，虽然项目紧邻河边，自然环境优美，但项目周边1KM范围基本无房地产开放相关配套设施，因此综合评定本地块具备最佳开发条件的地块，其市场价格为40万/亩。 项目地价调研结论 序号 成交时间 宗地位置 土地用途 容积率 面积（亩） 单价（万元） 1 2010-4-16 丹景山镇丹景村三社 住宿餐饮 1.2 15.675 16.2 2 2008-2010 通济镇 住房、商铺 3 40 3 2009 白鹿镇 普通商品房 1.6 5 53 4 2011-12-1 军乐镇银定村 普通商品房 2.8 7.804 56 5 2011-2-14 濛阳镇三湾村2、9组 普通商品房 ≤2.4 222.845 54.45 项目土地价格测算表 按工投公司给予的土地地形图及实地踏勘条件测算： 序号 项 目 土地面积(M2) 容积率 土地价格 建筑类型 备注 1 地块1（别墅+商业） 79953 1 40万/亩 商业 别墅 临路，最佳 2 地块2（酒店+公寓） 29956 1 35万/亩 酒店 公寓 位置较差 3 地块3（其他） 89564 —— 30万/亩 水产养殖中心及配套生活管理用房 位置最差 项目综合地价 34.75万/亩 考虑到三个地块不同的位置、以及开发条件、难易程度，综合测算分析，项目土地综合地价为：34.75万/亩。 项目综合成本及投资收益测算表 谢谢观赏！ * * * * * * * 在我国，运用传统中药保健，已有上千年的历史悠久，中医药对延缓衰老和延长寿命有着独特的作用，而饮食