5物业管理基本制度与政策第五章详解.pptVIP

第一节 房地产与房地产业管理制度 房地产领域的现行法规体系: 法律：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》 行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》 部门规章： 《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。 房地产管理制度包括： 房地产开发经营管理 房地产产权与市场管理 房地产维修养护管理 一、房地产开发企业管理 （一）设立房地产开发企业的条件 《城市房地产开发经营管理条例》 1、房地产开发企业资格 （1）100万元以上注册资本 （2）4名以上建筑房地产专业技术人员 2名以上专职会计人员 （二）设立房地产开发企业的程序 1、领取营业执照之日起30日内，备案 2、备案后30日内核发《暂定资质证书》。有效期一年。 可以延长，延长期不得超过2年。 一年内无开发项目，有效期不延长 二、房地产开发项目的规划设计管理 （一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1、城市规划 总体规划 详细规划 2、城市规划与房地产开发项目的关系 限制与促进 （二）房地产开发项目的规划设计审定 “一书两证” 项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 （三）城市规划部门对建设项目的检查和监督 三、房地产开发的项目管理与建设施工管理 （一）房地产开发的项目管理制度 1、必须按土地出让合同设定的条件、国家划拨用地要求开发利用 2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20% 3、配套基础设施按：先地下后地上的原则 4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地闲置费 2年未动工开发，无偿收回土地使用权 5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书；必须完成开发投资总额的25%以上 6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人 7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范 8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用 2、建筑工程质量管理制度 建设单位的质量义务和责任： 1）依法对工程进行发包 2）提供原始资料 3）办理工程质量监督手续 4）不得干预投标人 5）不得擅自改变主体和承重结构进行装修 3、工程竣工验收备案制度 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内备案 提交文件： 1）工程竣工验收备案表 2）工程竣工验收报告 3）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； 4）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； 5）施工单位签署的工程质量保修书； 6）法规、规章规定必须提供的其他文件。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》. （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 1、1）受让方办理出让手续，缴纳出让金 2）按规定可以不办理出让手续的，转让方应将所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 2、可以不办理出让手续的情形： 三、房地产转让的程序 1、当事人签订书面转让合同 2、合同签订90日内，到属地房地部门 提出申请，并申报成交价格 3、7日内答复，未作书面答复，视同受理 4、房管部门现场查勘和评估 5、当事人按规定缴纳有关税费 6、办理权属登记，核发权属证书 四、房地产转让合同五、禁止转让的规定 1、达不到法定条件的 2、司法和行政机关依法裁定不得转让的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产，未经共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律法规禁止转让的其他情形 第五节 房屋租赁管理 一、房屋租赁的主要原则 二、房屋租赁合同 (一)房屋租赁合同主要条款 1．书面租赁合同 1)当事人姓名或者名称及住所； 2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况； 3)租赁用途； 4)租赁期限； 5)租金及交付方式； 6)房屋修缮责任； 7)转租的约定； 8)变更和解除合同的条件； 9)违约责任； 10)当事人约定的其他条款。 2．续租应在租赁期限届满前3个月提出，并经出